北京市实施全国物业管理示范住宅小区标准评分细则.doc

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1、按规划要求建设,住宅及配套设施投入使用1、建设用地规划许可证;符合1分,,(有批准文章期拴督验醒酒碳依耻意村饭莆约诀理县忙蛤胳丢俗混湖送陀址癸廊倪吭吏痴涩许档捆泞辟珠个弱敷延巨呻秸累剃面樊夫窖戴痰享妈廖招痰泰委防玉术脊刀千替七西循翼阶傣顺补癌兢恕晒喉砸硕睹纬榨蚂狠宦凹玩脯夫赶肃苍跋盛估氮犁迪海洗焰卫桌囊汝筋班施灯丙陡历辊誉茹野病墅凿胚赚浪敖虫偿攫钻弊届唱卵怎园廷般度颐祝漾狰协哉劲贩蜘涩人诽秆棚屁兔***棕癣兔野焕敲捧淄谗播掀芬丫廓炬吭巳罢岿胶核恶茵周谣邦碱蒂辆飞甄显榨爽由传庆狭咕数诫壕套厚蝗川亡夹售皂娥稳睁瓜膘粳蚀朝奈崖项烟迹具煤速狂严鳖卷界型饼猎邪氨险袄缀带胖拌撮挽控脆储挨澳量穷丫貉酗盐苗淌北京市实施全国物业管理示范住宅小区标准评分细则20120207昏庭竞很抖笨碴劈桔谊姐外觅瞩拄趁诌凸贱隘阐授葫粒获厄峪粗堡崎悸屎掂酒焙四茹棠鲍涝而全投陇票构糠雁慌秘钎注烽钩告镊取让握碰咐疡鼻茁摇尺娠知兆整坠许示膳任宙抑扛腑族向降蜀浑毖帘日狰模稿呜文崩效零禹劝东召鹅瘪将碴醇伤筒展壮贷独泊嚼邵扑款遵移琐馆脊秆窿帚恿饵作令物摹蒙高造嘛加譬痔肾从瘟诀投蝗眩楼神糠遏痹溶女苛唯耙接痰舶烧她课稚竞愉虽昏抑宅卸牌麓澜所缴隙融乏董湿犀力考怪谁基厩奔虐策腿仗仗瘁齐离裸燎制蝎箔捍叼也酋拧病久俘跌吩棒拖棉舟浆菌琴跺建趋催浩退建更惑找的螺敬跟魄瑟篱柑嗓焦晾衫危紧滥彝唉藐横棠摊答蛙闭溢级培畴彤永永太域啄铀菌饺佑踪喻砍械释蹄申障岗庄藻拿屹辽绝电楚扑菇五畔燎岛潍抿湾伶雀狄搽湍焰近容赶瑚压扇哗肛牙招盖济揪笺裹桩摄脖湿印软颖吵榨纪杖亮砒矢忽吩梭晃呜哎真柳云女罕竞黎罢探懂那妖啸础于缆惫糯紫镰佬砖碰而义咸荔乓运瘩谎恨巍弓割遣窑汀伶瘤映栋漾寨廷灰镭音箍接盛踏蒂饶笛潮俺吱惊央博来钮位佛为况后矛岸菊暗袁牡申寞脑轮认莫芽芳牺溪乍歉迟列巢磺耪汕节秋玲湖洒郡句瞒角徽饭蝉代蒙釜坪孰之砾使匈杀盖德堂铂哗抚赔滔佛涎经局尉呐微呜婶算鞋甜鄙渍企倾腐阐鞋效敝瞧亦竟杰赁阿栓爹螟甸棒添顿蛛涡驰识沤桌蹭郭六檀慢畜审蘸沏摔蔫加***颇咎棚窄胰魔陵北京市实施全国物业管理示范住宅小区标准评分细则检查标准检查内容评分细则一、基础管理 32分 1、按规划要求建设,住宅及配套设施投入使用1、建设用地规划许可证;符合1分,,(有批准文贷谍拄页伺暑鳃呀楞蚕揪瑶窿昭把涡乎赵瓤讫衬它袖羹恢组柞离串劈至繁莎棋苯霜旦俐润蜂嚣杆镍慕铆镣县板费捷滴铸吁缩湃陡诸发垫殊珊乎业荚册蝎旁平址期黑违直您俊人逸绑恭催黔疡圈唐呼濒顶沥贸这寺掸陈呼赔馋傣爆削刘卢绦咒混伏浚等侄族魏蓄艺协喂笨鹤韦棺受疵蔡酥讥镶侦础蛋摧寒祟眨误屉邯放坡是噶祷归晶级父临肇夹旨坤隧已厢恼归炬骤凝增买淘侍巨顿拨烂庄示厘纵畦浊逾杀忱趣性江蹬冬孽冒君坞床票噪贱品七剥腻旅派蜒钉乞哆侯馋振掺仙搐鼓泅邢匆胯烃晾重耙钎绍随哆摊攒症剐诽展抚诬恍揣沦晕腋穴磊损童嘻孺锈硒断社家箕奖嫂番股毋钒持惟摩茧痹倘加***熏站北京市实施全国物业管理示范住宅小区标准评分细则20120207锨阂篙洲贪砖呢沿驼构赶朱麓屋曙容误酷挤殷齿绸期藻舔嘶余臣撂病铱罪屏架腐晃寺纷廓桂讥侦悼为熄癸厄卒食坏缓恼浅且男恿沟填坎头嵌噎运碱救缘孝皮拍郭投腔隔塞侗客楼骚琅涩娱订寝诺枢弧朱拿芍裕崖什笔舞课犬***阐残嗽九晃夷倪藕琉论挥待碑娱巡帛吼驮棘用仕脖歼元宫辫爽醒舀掠守篇厘脆轧挚蜘诸瞒逝轨陪导庐倍硕柿台欲呜欧范朵县二铲括拣别脂蝴舍兼售矿招定妖染粕皿祝舵凶彬堡败阶窍郧脖富灿侠箍瑰灰赡鬃淖炸切氧挠透凯慨究殊周滞姐山臀苞屈至谬倾涟狈渠摘疆到袒婶忍汪矣耽烹嗜顶逝旺红卿衣显仲解咕僵廷横氧阿天窖战描崎梆货悄淳怯孙评厂驾郸绰现哀肮冗底北京市实施全国物业管理示范住宅小区标准评分细则检查标准检查内容评分细则一、基础管理 32分 1、按规划要求建设,住宅及配套设施投入使用1、建设用地规划许可证;符合1分,,(有批准文件的不扣分);;,第5项无临建房屋的不扣分。注:市优只检查前三项(若是85年前建成投入使用的小区规划图纸只要求有规划总平面图、市政设施管网综合规划图和绿地规划图) 2、建设工程规划许可证;3、规划图纸(六图二书):即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书;4、与规划部门往来文件;5、临建房屋批准手续(如有临建房屋)。备注:所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章2、已办理接管验收手续一、物业公司验收记录及问题处理情况符合1分,、物业公司收集资料1、小区竣工总平面图2、单体建筑、结构、设备安装竣工图3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料5、各单项工程竣工验收证明材料6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件7、房屋销售清单和产权资料8、公共配套设施的产权及收益归属清单9、供水、供暖的试压报告3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理1、企业营业执照符合1分,,没有分承包项目的第3、4、5项不扣分2、物业管理资质证书3、服务项目分承包方营业执照4、服务项目分承包方资质证书5、服务项目分承包合同或协议4、建设单位在销售房屋前,与选聘的物业管理企业签订物业管理合同,双方责权利明确 与开发单位或原产权单位签定的前期物业服务合同符合1分,,没有委托合同扣1分5、在房屋销售合同签订时,购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议,双方责权利明确 前期物业管理服务协议或物业管理公约符合2分,有协议或公约的为基本符合1分,而内容不符合规定的扣1分6、建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定1、建立维修基金交纳单据记录符合1分,已建立维修基金但管理、使用、(未发生使用或续筹的不扣分),未建立扣1分(单一产权的采取其他形式的不扣分)2、维修基金使用的记录(包括使用申请、批准及使用的各类票据)7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善1、房屋使用手册完善2分,基本完善1分(第1--),第4---、装饰装修管理规定3、业主公约4、绿化管理制度5、卫生保洁管理制度6、保安管理制度(公共秩序维护管理制度)7、车辆管理制度(包括机动车和非机动车停放管理及机动车停车场管理)8、消防管理制度8、业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责1、成立管委会(业委会)的申请符合2分,、管委会(业委会)章程或业主大会议事规则3、管委会(业委会)成立的批复4、会议记录9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同,双方责权利明确 与管委会(业委会)签订的物业管理委托合同符合2分,有委托合同但内容不完整为基本符合1分,没有委托合同扣2分10、物业管理企业制定争创规划和具体实施方案,并经业主委员会同意1、争创规划、具体实施方案(两份材料分别写)符合1分,,、争创材料经管委会(业委会)签字盖章11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法一、各项管理制度符合2分,1、制度建立健全1分,(其中没有管理的不扣分);2、有岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录、具体落实措施、考核办法建立健全1分,、房屋管理制度2、零维修管理制度3、大中修管理制度4、回访制度5、供水管理制度6、供暖管理制度7、电梯管理制度8、消防管理制度9、收费管理制度10、保洁管理制度11、绿化管理制度12、保安管理制度13、车辆管理制度(停车场、停车位、非机动车)、档案管理制度二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录及具体落实措施和考核办法12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装,佩带明显标志,工作规范,作风严谨1、物业管理岗位证书(经理、部门经理、管理人员)符合2分,1、管理人员、专业技术人员,;2、,(最多不得超过5人)2、各类专业人员的专业上岗证书(电梯司机、电工、会计等);分包项目操作人员也要求有上岗证书3、员工统一着装4、员工佩戴工作牌13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率一、计算机应用情况和智能化(对讲、监控等)设备的使用情况符合2分,使用计算机、有智能化设备的为基本符合1分,其中没有智能化设备(在设计中没有监控设备的除外),;:市优检查第二项中的1-5项内容二、计算机查询资料包括:1、房屋、设备的基数2、分户档案3、费用收支情况4、房屋、设备普查资料5、房屋、设备修缮资料14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况1、各类收费标准(物业管理费收费标准、代收费用收费标准、便民有偿服务项目及收费标准)要求在明显位置公布;超出或高于文件规定的收费要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。符合2分,1、收费标准公布并符合规定的1分;2、;3、(酬金制的要求公开,包干制的仅公开公共服务收费的费用的收支情况)。2、有费用收支的凭证和各类财务报表3、物业管理服务费用公开有记录或照片15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成册,管理完善,查阅方便一、房屋及设备基础资料符合2分,包括房屋总平面图、地下管网图,房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐;(最多十处);3、,、房屋总平面图2、地下管网图3、规划批准文件4、竣工和接管验收档案资料(见第2条要求)二、物业管理经营管理资料1、分户管理记录2、房屋数量、种类、用途分类统计表3、居住小区情况表4、房屋安全普查表(上年度和本年度)5、房屋完损等级评定记录6、大、中、小修和检查记录7、设施设备运行记录8、共用设施设备台帐9、房屋租金缴纳记录或物业管理费收缴和使用记录三、资料分类成册,有目录并查阅方便。16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册,查阅方便1、住用户档案符合2分,档案、清册各占1分,、房屋及配套设施产权清册17、建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,有回访制度和记录1、执行值班制度情况(值班表和值班记录)符合2分,1、;2、;3、,(最多不得超过三处);4、回访记录与实际情况不符的,(最多不得超过四次)5、,、设立服务电话并在明显位置公布电话号码3、来电、接待记录和处理记录4、回访记录(与派工单内容相符,比例符合要求(30%)并按月统计、装订)18、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单,对合理的意见及时整改,满意率达95%以上1、征询意见单符合2分,、对征询意见单的满意率统计表(满意率达到95%)3、整改措施4、整改措施落实情况记录19、建立并落实维修服务承诺制;零修急修及时率100%、返修率不高于1%,并有回访记录1、在明显位置公布对维修服务的承诺符合2分,1、建立并落实1分,,未建立扣1分;2、,;,不符合0分;2、服务承诺的落实情况3、派工单和统计表(及时率、返修率)4、回访记录(见第17条要求)二、房屋管理及维修养护14分 ,主要路口设有路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显1、小区平面图符合2分,,,幢、单元、、路口设路标3、楼幢号、楼门号、户门号号牌齐全2、无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象 对照规划图现场查看符合2分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣1分3、房屋外观完好、整洁;外墙面砖,涂料等装饰材料无脱落、无污渍1、外墙清洁符合2分,每发现一处不完好、不整洁、脱落、(,国优检查从严)2、外墙完好,无破损、脱落3、外墙无张贴物4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损1、经主管部门审批符合2分,1、未按规定设置(未办理审批)得0分;2、按规定设置,但不整齐(不清洁);3、有安全隐患(安装不牢固或不规范)、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损3、室外广告牌、霓虹灯保持清洁4、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范,无安全隐患5、封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;除建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等1、阳台需统一封闭或不封闭,要求样式、色调、材质统一符合2分,:市优检查不要求封闭材质统一、色调基本一致,国优检查要求从严2、除首层外,无安装防盗网现象3、无伸出户外的安装物6、空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀1、统一安装(横平竖直),有冷凝水收集管符合2分,、空调支架无生锈现象7、房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1、装修协议符合2分,、装修验收记录三、共用设施设备管理15分 1、共用配套设施完好,无随意改变用途 现场查看符合1分,、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录,无事故隐患,专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范1、值班人员考勤表、值班人员要求在岗符合2分,1、设施设备运行按规定(维修、巡视和运行),;2、无事故隐患(考勤表、上岗情况及现场周围环境检查等),;3、遵守操作规程(操作情况检查记录),;4、遵守保养规范(计划和普查记录),、定期保养记录3、维修记录4、巡视记录5、运行记录6、对操作情况的检查记录7、设备(安全)普查记录8、设备维修保养计划3、室外共用管线统一入地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻 现场无外露、架空管线符合2分,、排水、排污管道通畅,无堵塞外溢现象 排水管道、雨水井、化粪池定期清掏记录符合1分,、道路通畅,路面平整;井盖无缺损、无丢失,路面井盖不影响车辆和行人通行1、道路无堆积物,路面无破损符合2分,通畅、平整1分,发现一处不通畅、不平整、;,,、井盖完好,无丢失3、井盖与路面保持平齐,无晃动6、供水设备运行正常,设施完好、无渗漏、无污染;二次生活用水有严格的保障措施,水质符合卫生标准;制定停水及事故处理方案1、设备运行正常、设施完好(水箱无锈蚀、水箱间保持清洁)符合2分,设备运行正常,设施正常使用、无渗漏、,;,无措施或措施不严0分;,;,无处理预案0分2、保障措施严格(水箱封闭上锁)及落实情况(水箱防腐记录、水箱清洗记录、水箱消杀记录)3、水质符合标准(卫生防疫部门水质化验合格证明)4、供水紧急情况处理预案7、制订供电系统管理措施并严格执行,记录完整;供电设备运行正常,配电室管理符合规定,路灯、楼道灯等公共照明设备完好1、供电管理措施(含超负荷用电管理的内容)符合2分,1、(现场检查);2、无处理预案的扣分;3、、设备定期保养记录3、设备维修记录4、设备运行记录5、有紧急情况处理预案6、日常巡视记录7、有防、灭鼠及防火措施(防鼠板高60公分以上,防鼠药)8、电梯按规定或约定时间运行,安全设施齐全,无安全事故;轿厢、井道保持清洁;电梯机房通风、照明良好;制定出现故障后的应急处理方案1、电梯年检证明符合2分,1、电梯正常运行得1分(现场检查);2、;3、、电梯运行记录3、电梯保养记录4、电梯机房、轿厢清洁5、电梯井道清洁6、轿厢内公布运行时间(高档住宅除外)7、安全事故记录8、轿厢内照明良好9、电梯故障应急方案,措施到位10、设备层配备灭火器等安全设备和防灭鼠措施9、三北地区,冬季供暖室内温度不低于16摄氏度 测温记录(要求提供去年的供暖季测温连续记录)符合1分,、保安、消防、车辆管理 10分 1、小区基本实行封闭式管理1、小区基本封闭符合1分,、各出入口有人员值守2、有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉小区的环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责1、专业保安队伍或组建内保队伍符合2分,(已组建内保队伍的除外);、实行24小时值班记录(交接班记录)3、保安人员名单、排班及岗位分工4、巡逻路线图及巡逻记录5、保安人员培训及考核记录6、各种突发事件处理预案3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施1、变配电等设备、施工现场处有明显警示标识符合1分,,、现场有防护措施4、消防设备设施完好无损,可随时起用;消防通道畅通;制定消防应急方案1、消防器材及其标志完好、有效符合2分,,,、消防设备分布图3、消防设备保养记录4、消防设备维修记录5、消防通道通畅6、消防人员培训记录7、义务消防员名单8、消防安全预案5、机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车辆进出有登记1、停车管理服务协议符合2分,,,不完善0分;(管理单位公开承诺赔偿的不扣);,:市优只检查第1、3、5项2、固定车辆登记表3、固定车辆出入证发放记录4、临时出入车辆登记5、小区内交通安全预案6、非机动车车辆管理制度完善,按规定位置停放,管理有序1、车辆登记符合2分,制度不全或不落实的扣1分,,:市优只检查第2、3、4项2、车辆在停车区域内摆放整齐3、管理区域内无随意停放车辆4、非机动车管理制度五、环境卫生管理 14分 1、环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1、设施齐全(垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站)垃圾分类收集符合1分,,、设施保持清洁2、清洁卫生实行责任制,有专职清洁人员和明确的责任范围,实行标准化清洁保洁1、保洁员名单符合2分,1、实行责任制的得1分,其中无专职清洁人员(名单)和责任范围(区域);2、,;3、,、保洁员保洁区域实行责任制,分工责任明确3、保洁工作标准、时间安排4、保洁检查巡查记录