房地产开发中的法律风险.ppt

房地产开发中的法律风险
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海恩法则:
每一起严重事故的背后,必然有29次轻微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隐患。
大雪定理:
所有的风险都是可以发现的,所有的事故都是可以避免的,所有的问题都是我们自己造成的。
一、【海恩法则】与【大雪定理】
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谁也不会买不安全的汽车
但很多人不系安全带
甚至使用“静音扣”
新手上路,出不出危险,往往与
技术无关,而与警惕性有关。
再好的安全带,不系上就没有用。
法律风险的或然性与法律后果的不确定性,让我们心存侥幸。
对非法律专业人员来说,掌握多少法律知识并不重要,重要的是在头脑中建立起一种警惕性。
不懂法律不要紧,不懂法律而盲目决定法律问题,是最危险的。
二、安全带模型
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静音扣与事故的惨烈后果是否存在必然联系?
一个公司的风险控制流于形式,相当于使用静音扣。其后果将是灾难性的。
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三、所有的风险都是可以发现的——一份宣传资料的故事
某公司为开盘印刷一万份宣传资料,其中电梯的介绍有“高低两组控制开关,方便儿童与残障人士使用”的内容。开盘前两天核对资料时,发现电梯只是普通开关,并无资料所说的两组开关设计。但营销人员因嫌麻烦不愿意采取有效措施。
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合同法解释(二)第六条 
提供格式条款一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容,在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识,并按照对方的要求对该格式条款予以说明的,视为符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。
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广州四季花城的故事——红线外不利因素公示制度出台
2004年5月,武汉万科四季花城爆发业主针对小区外市政垃圾填埋场的群诉。吸收此教训,万科决定推行红线外不利因素公示制度。随即广州万科四季花城开盘,首次公示,效果良好。证明客户更看重的是开发商的诚实。
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西安新地城的故事
西安万科第一个项目
“新地城”开盘时,
因地块下层存在地质
裂缝,对是否应在销
售时公示, 公司内部
产生很大争议。
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四、所有的事故都是可以预防的——侥幸买地的故事
甲公司欲购买乙公司一块土地。签约时乙公司拥有该土地的使用权证,规划部门的规划要点批复为建设住宅,,但未取得建设用地规划许可证。双方以楼面地价3200余元为基准,计算了项目的转让款。为了防止容积率出现变化,特别约定了如果将来容积率降低,双方按3200元的单价据实结算。随后乙公司将项目公司过户给甲公司,甲公司即付清了全款。
教训与反思:
一、项目未取得建设用地规划许可证,容积率有无可能变化?
二、如果容积率降低,超付的地价能否索回?
三、为何不采取分期付款、要求提供担保、共管帐号等规避风险?
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某公司为了实现宣传中的泰式风情园林,擅自修改消防设计方案,以绿化景观占据了消防通道及回车场。在市场下挫时,成为前期客户投诉的口实。客户一方面抗拒交付,同时四处举报消防违规,导致消防机关开罚单、责令整改;众多客户诉至法院,法院判决不符合交付条件,须向客户支付消防整改合格前延迟交付违约金。但整改又受到业主的阻挠,难以进行。
教训与反思:
1、随意变更,导致违约与违法双重的法律责任以及负面的社会评价;
2、规划设计环节造成的损失,仅次于项目发展错误;
3、设计师当家的结果往往是灾难性的。
“泰式风情园林”的故事