房地产转让及股权转让过程中纳税筹划.doc

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[推荐]房地产转让及股权转让过程中纳税筹划
作者:本站律师    文章来源:本站原创    点击数: 368    更新时间:2006-3-7 【VIVI收藏】
注该纳税筹划不考虑企业所得税
一、定义:
1.  营业税及附加:纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额。附加:城市维护建设税等。
2.  印花税:印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人,就其书
立、领受的凭证征收的一种税。
3.  土地增值税:土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税。
4.  契税:契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。

二、上述税目在企业(包括外商投资企业)的房地产转让过程中税基、税率和纳税义务人(为国家一般规定)(见表一)
表一:
税目
税基
税率
纳税义务人
营业税
向对方收取的全部收入减去不动产的购置或受让原价
5%
在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人
营业税附加(上海)
城市维护建设税+
营业税税额
7%+3%
营业税纳税人
教育费附加
印花税(产权转移书据)
房地产转让价
‰
在中华人民共和国境内书立、领受产权转移数据的单位和个人
土地增值税
(注1)
转让房地产所取得的增值额
见注1
有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人
契税
转让房地产的成交价格
3%
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人
注1土地增值税实行四级超率累进税率:
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的,土地增值税税额=增值额×30%;(2)增值额超过扣除项目50%,未超过100%的,土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%;(3)增值额超过扣除项目100%,未超过200%的,土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%;(4)增值额超过扣除项目200%以上的,土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。
扣除项目:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。
根据上述规定
例1:
甲公司与乙公司达成协议出售甲公司所有的一处房地产,房地产的账面价值为500万元(假设土地增值税的扣除项目金额为600万元),转让价为1000万元,则根据现行税法规定双方应缴纳的各税如下(不考虑企业所得税):
甲公司:
营业税及附加:(1000-500)*5%+(1000-500)*5%*(7%+3%)=
印花税:1000*‰=
土地增值税:(1000-600)/600=%,适用土地增值税税率(2)
(1000-600)*40%-600*5%=130
甲公司总计缴纳税款为:++130=158万
乙公司:
契税:1000*3%=30
乙公司总计缴纳税款为:30万
甲、乙公司合计:188万
三、上述税目在企业(包括外商投资企业)的股权转让过程中的纳税情况(见表二)
税目
纳税情况
具体规定
备注
营业税
无需缴纳
对股权转让也不征收营业税
财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)
营业税附加(上海)
城市维护建设税+
教育费附加
无需缴纳
城市维护建设税,以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据;教育费附加,以纳税人实际缴纳的营业税税额为计税依据
国务院《城市维护建设税暂行条例》(国发[1985]19号);
国务院《征收教育费附加的暂行规定》(国发[1986]50号)
印花税(产权转移书据)
视具体情况(注2)
财政部、国家税务总局《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》(财税[2003]183号)
土地增值税
视具体情况
(注3)
财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)
契税
无需缴纳
在股权转让中,单位、个人承受企业股权,企业土地、房