合富辉煌2010年11月东莞白沙塘项目前期产品定位报告.doc

合富辉煌2010年11月东莞白沙塘项目前期产品定位报告
白沙塘项目前期产品定位报告
合富辉煌(东莞)策划六部
2010年11月
本项目位于莞城与东城交界的城市最繁华区域,既有地利之便,但也有项目规模及周边环境较严重限制,因此本项目要解决的关键问题是:
一、如何精准把握市场与客户需求,合理定位并打造适合市场需求的畅销产品;
二、如何充分利用区位优势,选择最合适的营销手段,实现项目利润最大化。
毫无疑问,这是一个袖珍型项目,但是我们仍然抱着做精品、创奇迹的进取心态,深思熟虑地做好前期研究与后期营销工作!
前言
本报告大纲:
一、市场环境分析
二、项目本体分析
五、营销策略初探
三、项目客户分析
四、产品定位及物业发展建议
一、市场环境分析
住宅市场分析
商业环境分析
通过对东莞城区及项目周边市场环境的分析,把握市场需求,寻找项目发展的最合理方向。
13>.1住宅市场分析
地块所处莞城与东城区交界处,在雍华庭片区的成熟生活圈内,目前已形成了成熟的居住氛围及商业氛围,周边配套十分齐全,百佳商圈、雍华庭商圈、世博商圈、沃尔玛商圈所包围。周边金融配套齐全,中行、建行、农行、发展行、工商行等。片区非常成熟及繁荣。
项目位于莞城区与东城区交界处,区域成熟度高,城市配套非常齐全。
东城区
莞城区
本案
地块
莞城英文实验学校
雍华庭
东湖花园、活尔玛
家乐福
世博广场
峰景广场
涡岭商业街
聚福豪苑
广信在厦
东莞电视台
市公安局
东城酒吧街
黄旗山
市工商局
香缤时代
花样年华
星河传说
东城十三碗
芳桂园
华润超市
东莞老饭店
吉之岛
城市花园
香港街
人民广场
东豪广场
东方威尼斯
劳动局
老百佳
老家乐福
公检法
主山
天源电脑城
观乐颂
东城区行政广场
项目位于东莞主城区
城区内洋房供销大致情况:中、大户型洋房
71-80㎡二房、91-100㎡三房和161-180㎡高端四房畅销。
71-80平方米二房畅销,以满足首次置业需求,供需两旺。
91-100平方米小三房相对于101-110平方米和111-8>120平方米户型略显畅销,此产品是市场中最小面积三房产品,以满足首次置业为主,受政策的影响相对较小。
161-180平方米四房畅销,主要为高端物业,代表楼盘为万科虹溪诺雅和光大锦绣山河。拥有稀缺地段及优良自然资源产品抗风险能力较强。180平方米以上大户型销售情况不理想。
面积区间
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年上半年
30
26
278
227
5
1
31-40
1120
1625
1402
264
144
41-50
1704
2083
972
819
56
51-60
166
1980
1042
296
98
61-70
119
692
521
76
247
71-80
202
654
254
552
380
81-90
136
324
317
229
57
91-100
29
415
60
40
27
100以上
341
631
128
5
30
合计
3843
8682
4923
2286
1040
06-2010年东莞市区公寓供应区间段
数据来源:合富辉煌东莞市场研究部
近年小户型公寓新盘供应比往年有很大的减少。
总体来讲,公寓供应面积集中在31-60平方米,其中以41-50平方米一房一厅居多。
2010年迄今小户型供应,供应楼盘仅3个:帕萨迪纳、城市风景、第一国际。
城区内洋房供销大致情况:小户型公寓洋房
2010年上半年东莞市区有城市风景、迪纳公寓、第一国际新增供应。城市风景畅销户型为51平方米的一房一厅;迪纳公寓畅销户型为41-51平方米的单身公寓,第一国际的69平米二房。
2010年东莞市区畅销公寓户型为41-51平方米单身公寓或一房及69平米左右的二房。
【城市风景】
2010年1月10日开盘,7月31日正式清货,总共:288套,共分成52-67-75-82四个面积段;畅销户型为51平米一房一厅;
【迪纳公寓】
总共:1036套;六个面积段;41-55-66-78-82-90以上,畅销户型为41平米单房及65平米的二房;
【第一国际】
小户型主要为65平米的一房及69平米左右的二房,较为畅销的户型为69平米的二房。
本项目片区目前新盘供应极少,仅光大地王广场一处,以中大户型供应为主;二手房供应也以中大户型为主,小户型相对稀缺;价位以项目档次区分在4500-8000元范围内。
项目附近区域的