基于房价租金比的城市住宅空间价格分布实证研究.doc

基于房价租金比的城市住宅空间价格分布实证研究
基于房价租金比的城市住宅空间价格分布实证研究((
吴宇哲吴次芳(
[摘要与告白] 一般而言,房价租金比是衡量房地产市场泡沫的重要指标之一。目前房价租金比的研究往往以区域为研究对象,计算区域平均的房价租金比,用来判断区域的房地产市场情况。然而,由于住宅空间位置的差异性对其价格的影响非常大,以区域为研究对象忽略了住宅的空间差异,这样得出结论的可靠性受的影响。本文试以地块为研究对象,计算每个地块的房价租金比,使结论更具说服力。本研究以杭州为案例,利用地理信息系统(GIS)空间局部内插法(Kriging)得到房价租金比的空间分布。研究结果表明杭州市城区住宅价格较合理的区域分布在老城区、老文教区等区域,面积占中心城区的323>.66%;城郊一些区域的住宅价格具有泡沫成分,分布在浙江大学紫金港校区附近、钱江新城、火车东站以东等区域,%;其余区域价格也具有一定的风险,风险主要来自于金融政策的变化,%。
绪论
房价租金比概念
在房地产价格评估中,收益还原法是一种运用适当的还原利率,将未来的纯收益折算为现值的估价方法。收益还原法的基本意图是:由于物业的耐用期限很长,因此当拥有一处物业,不仅现在能取得一定的纯收益,而且能预期在将来继续取得这个纯收益,这样,这一物业的价格就相当于这样一个货币额(Value):
(公式1)
式中,e表示纯收益,Rate表示收益还原利率。公式1可以这样理解,如果将货币额(Value)存入银行,银行的年存款利率为Rate,e的利息。
公式1假设了物业的使用期限是无限的。若考虑有期限,假定使用期限为n,公式变为:
(公式2)
而实际上,当年用使用年限为70年,收益还原利率达到7%时,用公式1计算结果代替公式2的计算结果的误差不超过1%(表1),所以当物业使用年限较长时,可以直接用公式1来估算物业价格。
表 1 物业价格不同年期相当于无限期的百分比(单位:%)
年期
10年后
20年
30年
40年
50年
60年
70年
80年
90年
100年
1










2










3










4










5










6










7










8










9










10










显然,公式1还可以变为:
(公式3)
定义RatioBR=1/Rate为房价租金比,Value以住宅的单位面积售价(PerPrice)计算,e以住宅的单位面积的月租金(MonthRent)计算,即有公式:
(公式 4)
房价租金比的作用
仅从使用的角度来说,无论购房还是租房,都能满足居住的效用。但是,一般认为住宅租赁通常难以用于市场投机,市场均衡状态之下的租金往往真实反映了住宅市场整体的供需关系;而居民的购房行为往往具有潜在的投资性,使得住宅买卖交易