昆山长江路丶312国道商业项目提报54P.doc

昆山长江路丶312国道商业项目提报54P
昆山长江路、312国道
商业项目提报
第一部分:
本项目之中原看法
人口:常住人口603>.7万;
经济数据:,年增长
%;人均GDP为
6300美元;
经济构成: 以台资为主的外来经济占据
昆山经济的半壁江山以上;
一、宏观数据(截至2002年末)
根据位置、商业特征、服务范围等因素的差异,将昆山商业市场分为以下几个区域,即:中心城区、城东、城南、城西、城北等五个区域;下面是对各区域商业的简单分析;
二、现有商业市场的简单分析
昆山主要商业分布
农工商
昆山商厦
城东区
城北区
城西区
城南区
中心区
百润发
昆山市中心城区由于渊源的历史沉淀,是目前昆山商业最繁华的区域。
中心城区汇集了百润发(目前昆山唯一的大型卖场)、农工商(超市)、昆山商场、昆山小商品市场(集街)等商业设施以及人民路、亭林路、前进路、黄河路等商业、商务集中道路,是昆山最主要的商业、消费中心。

城东区是昆山市近年来新兴的开发区—城市经济副中心,集中了昆山行政中心(昆山市政府、科技博览馆等)、科技产业园区、工业园区以及相应的配套居住。
由于住宅并非该区域发展的重点,因此,相应的商业配套发展相对比较差,对于商业发展而言,有较大的机遇,同时也存在不小的风险;

城南区是指昆山市朝阳路以南区域,目前,该区域内商业相对比较原始,主要以企业为主。
从城市发展角度看,该区域将是后期昆山主要的住宅集中地之一。
从其地理位置看,该区域与传统的商业中心—中心区域的南部紧邻,发展商业有较大的先天优势,而且区域内路网系统发达,为发展商业创造了必要条件。
从发展空间看,该区域是近期开发新兴城市副中心,有较大的规划和发展空间。

城西区是昆山高档住宅最集中的区域,据不完全统计,由昆山市80%左右的别墅类物业集中在该区域。
由于高档住宅的客户最关心的是居住的环境和交通,对于其居住区域内的商业依赖度较低,因此,该区域内商业的发展尚处于萌芽状态(仅能满足生活配套需要)。
从其后期的发展来看,由于该区域“高档住宅区”的氛围已经成形,因此,商业的发展基本没有很大的空间。

城北区是近期昆山开发的热点之一,集中了昆山大量的住宅项目。
随着住宅项目开发、经营的进行,居民的入住,相应的商业市场也开始有所发展,据中原了解,该区域内后期将会开发1-2个大卖场,各小区的配套商业设施以及专业性的商业,如餐饮、休闲等。
但是,该区域的发展,仍然以住宅为主,商业为辅,商业的开发仅为满足区域内居民的日常消费需要。

邻里型:分散经营,不成规模,仅能满足社区居民的部分生活需求;
社区型:其主要作用为满足所在社区居民的生活配套需要;
区域型:经营内容趋于全面,除满足临近居民的生活所需之外,还能满足周边居民的消费要求;
全市型:客户位来自昆山全市各地的客户,经营内容包括生活配套、娱乐休闲等;
枢纽型:辐射能力极强,消费客户遍及昆山及周边城市,经营内容丰富,包括休闲、购物、饮食等等;
专业型:例如集中型的餐饮、娱乐等;
将昆山商业市场根据规模、辐射能力、经营内容进行细分,细分如下:
昆山邻里型、社区型、区域型三种类型的商业以及能够满足居民目前的消费需求;
全市型商业较少,有一定的市场空白点;
枢纽型在目前的昆山市场上尚未出现,从市场消费需求看,这一类型的商业市居民和市场所共同盼望的!
昆山商业市场特征:
据中原从昆山相关部门了解,昆山市后期发展有以下几个副中心:
城东—经济副中心;
城南—商业副中心;
城西—高档住宅中心,休闲、旅游中心;
城北—居住副中心;
三、昆山城市发展方向
上海中原对昆山市民进行了为期半年的问卷访谈,在访谈总结中,中原发现,在昆山的六大区域中(中心城区、城东、城南、城西、城北以及远郊)客户居住首选的区域为城东和城南,原因无外乎以下几点:
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、生活的便利性;
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四、昆山客户偏好
基于以上对昆山各区域的简单分析,中原认为,目前昆山市场上并没有真正的枢纽型商业中心,换言之,昆山现有的商业仅能勉强满足昆山市区居民的日常消费,现有的城市商业中心设施没有能力辐射到各乡镇以及邻近城市(如太仓等)。
为此,中原从市场现状出发,建议本项目定位为立足昆山,辐射周边城市,后市昆山地区商业市场的领导者!
商业市场小结:
中原从市场现状出发,建议本项目定位为:立足昆山,
辐射周边城市,
昆山地区商业市场的领导者!
市场定位:
本地块与长江路、3