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谨呈徐州同创房地产开发有限公司
谨呈徐州同创房地产开发有限公司
2007年3月27日
南京中原
目录
一、市场研究部分
二、项目分析
三、营销策略
四、媒体分析
五、价格测算
位于苏北的徐州,资源丰富而且交通四通八达,经济发展一直在苏北起着领头作用。随着经济转型与城市化进程,人民收入与消费开始增加,徐州经济实力与日俱增。
市场
徐州位于江苏省的西北面,华北平原的东南部,与徐州接壤的有苏鲁豫皖四省,所以被称为;四省交汇点;。徐州的地形特点是;平原为主,丘陵相间;,历来为兵家必争之地。
徐州现辖2市4县5区,幅员面积11258平方公里,江苏第二;总人口9161>.85万,江苏第一,,是淮海经济区的中心城市。从2003年开始,徐州连续两年荣登《福布斯》;中国大陆最佳商业城市;排行榜;从2004年开始,连续两年被台湾电机电子工业同业公会(简称电电公会)评为大陆;极力推荐投资城市;,可见徐州潜力非凡
徐州概况
人口规模:2005年146万人;2010年170万人;2020年220万人;城市远景规模400万人左右。
城市功能:八大服务的中心功能:商贸中心、金融中心、物流中心、科技中心、教育中心、医疗中心和文化旅游中心;建设区域制造业中心。
规划范围:市域城镇体系:徐州市域行政管辖范围,11258平方公里。
城市规划区(都市区):包括徐州市区、铜山县和睢宁县的双沟镇总用地面积为3084平方公里。
城市定位:全国综合性交通主枢纽;陇海兰新经济带东部和淮海经济区的中心城市,商贸都会;徐州都市圈的特大核心城市;国家历史文化名城,优秀旅游城市;区域制造业基地。
城市发展方向:向东南、向东。
城市特色:徐州城市特色主要体现在两个方面,一是山水自然景观,二是历史文化人文景观。
城市定位与发展
国民经济持续平稳快速增长,经济总量创历史新高。2004年全市生产总值(GDP)实现超千亿元大关,,% 2006-2007年人均GTP水平保持在12%左右
人均GDP
徐州产业比例
以产业结构看徐州经济,毫无疑问她是一个工业型城市,但工业型城市的问题就是污染严重与劳动力密集(特别是低技术),这对于科技创新(此项在GDP构成中有“倍数效应/multiplier effect”)与工业增加值都有不良影响,因此,市政府近来大力推行旅游业。
于2005年,徐州市成为江苏省内第10个城市居民人均可支配收入突破10000元人民币的城市,达到11185元人民币,%。虽然在整个江苏省的排名中,徐州只是位于中间位置,但却是苏北城市之首。可以看出,一方面徐州在苏北起着领头的作用,但另一方面整个苏北却落后于其他江苏城市
人均可支配收入及消费水平
经济发展的难题
仅有的非对外开放城市
低调的民营企业
缓慢的城市化进程
城市发展力度低下
小结
徐州位于四省交汇点,交通网络非常发达,资源丰富,城市地位位于苏北城市之首,
徐州GDP增长速度保持较高水平
城市定位不清晰、过度依靠农业等问题也减慢了她的发展速度。
房地产住宅市场研究
徐州市房地产市场近年来的发展态势持续良好,在宏观调控政策较多的2005年中,住宅市场表现依旧理想。而作为限制对象之一的别墅,在市场供应量较多的情况下,依然保持着较好的销售态势。是什么原因,使得市场在这样的环境中仍然继续增长的呢?
下面我们将通过对住宅市场发展走势、在售住宅与别墅市场供销特征及产品特征的分析,来研究徐州市房地产市场,同时也将对住宅市场在2006年中的走势作出研判。
徐州市房地产市场发展很快,图中数据显示,在2002-2005年间,徐州市房地产开发投资额和住宅开发投资额逐年递增。2005年中国家出台相关政策以控制房地产市场的过快增长,但徐州的房地产投资额的增幅却在此时达到最高。
徐州市房地产及住宅市场开发投资概况
2001-2005徐州市土地成交状况
2005年土地成交量远远多于2003、2004年总量,土地供应量的增加,为徐州市房地产市场的持续发展提供了有力保障。
恒基中国新城区大龙湖东侧 66万元/亩( 商住办综合)
世茂(BVL) 规划和平路南侧(汉之源地块)1012亩 12亿 (商住办综合)
06年土地信息一角
住宅市场供销分析
徐州市住宅市场从2001年开始,逐年走高,住宅的供应和销售量都有明显增长,增幅在2005年中最为明显,这说明2005年宏观政策对于徐州市房地产市场影响有限,住宅市场持续了良好的发展势头。但从供销比来看,市场形势逐渐严峻,供应量开始大于需求量。
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