房地产投资项目敏感性分析.doc

房地产投资项目敏感性分析(一)
     房地产投资项目评价中的敏感性分析就是分析投资项目经济效果的主要指标(如内部收益率、净现值、投资回收期)对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小,但对项目经济指标的影响很大,我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中,对经济效果指标的敏感性影响大的因素,要严格加以控制与掌握。
一、敏感性分析步骤
敏感性分析一般按以下步骤进行:
1、确定影响因素
    影响项目经济效果的因素很多,我们必须抓住主要因素,对于房地产开发项目而言,主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。
2、确定分析指标
    作为敏感性分析的经济指标一般要与我们项目经济分析指标一致,常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果,建立一一对应的关系,并用图、表的形式表示出来
1、确定敏感因素,对方案的风险作出判断
敏感性分析既可用于静态分析,也可用于动态分析。
例:某公司准备开发一住宅,预计开发面积1万平方米,开发固定成本120万元,每平方米变动成本600元,预计售价1000元/㎡,销售税率5%,计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。
解:按盈亏平衡分析公式:P·X = C(F) + U·X + E(x)
该开发项目的预期利润:E(x) = P·X·(1- 5%)- U·X - C(F)
                           = 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元
按题意,要对预期利润进行敏感性分析,此时分析指标就是预期利润。在盈亏平衡分析中,计算预期利润就是假定其她参数都就是确定的,但就是实际上由于市场的变化,模型中的每个参数都会发生变化,使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性,作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小,通过对敏感因素的控制,从而使投资过程经常处于最有利的状态下。
    对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析,主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实现等。
1、有关参数发生多大变化可使盈利转为亏损
    单价、单方变动成本、销售面积、固定成本等各因素的变化都会影响预期利润的高低,并且当变化达到一定程度,就会使项目利润消失,进入盈亏临界状态,使企业经营状况发生质变。通过敏感性分析,可以提供能引起预期目标利润发生质变时的各个参数变化的界限。
①单价的最小值
当开发利润为0时,利用盈亏平衡公式可得
   P×1×(1-5%)-600×1-120=0
   P = 757、89元/㎡当售价降至757、89元,即单价降低24、2%,项目由盈利转为盈亏平衡,如果进一步降低,则出现亏损。
②单方变动成本的最大值
单方变动成本上升会使项目利润下降并逐渐趋近于0,此时的单方变动成本就是该项目能忍受的最大值。
1000×1×(1-5%)-U×1-120=0
U = 830元/㎡单方变动成本上升到830元,即单方变动成本上升38、3%时,该项目利润降至0。
③固定成本最大值
固定成本上升也会使项目利润下降,并逐步趋于0
1000×1×(1-5%)-600×1- C(F)=0
C(F) = 350万元,固定成本增至350万元,即固定成本增加191、7%时,该项目利润降为0。
④销售建筑面积的最小值
销售面积的最小值,即盈亏临界点的销售量为
销售量= C(F)/[P(1-5%)-U]=1200000/[1000×(1-5%)-600]=3429㎡
说明如果销售计划只完成34、3%(3429/10000),则该项目的预期利润降为0。
2、各参数变化对利润变动的影响程度
    各参数变化都会引起利润的变动,但其影响程度各不相同,有的参数发生微小变化,就会使利润发生很大的变化,说明利润对这些参数的变化十分敏感,我们称其为敏感因素,与此相反,有些参数发生变化后,利润的变动并不大,反应较迟钝,称其为不敏感性因素。
反映敏感程度的指标就是敏感系数,计算公式为
敏感系数 = 目标值变动百分比/参量值变动百分比
①单价的敏感程度
     设单价增长20%,则P=1000×(1+20%)=1200元
按1200元计算,利润=1200×(1-5%)×1-600×1-120=420万元
利润原为230万元,其变动百分比=(420-230)/230=82、6%
单价的敏感系数=82、6/20=4、13
结果说明:单价对项目利润的影响很大,从百分率来瞧