浅谈全面预算管理在房地产企业中的应用.doc

浅谈全面预算管理在房地产企业中的应用.doc浅谈全面预算管理在房地产企业中的应用随着国家对房地产企业的调控政策越来越严格,融资要求越来越高, 资金日趋紧张的情况下, 如何加强风险控制, 适应多变的市场及政策环境, 是房地产企业目前面临的主要问题。很多房地产企业通过实施全面预算管理, 实现企业对计划, 协调, 控制与业绩评价能力, 通过全面预算管理让经营者和管理者了解公司的战略, 全年的经营指标, 利润目标, 项目需要多少开发量, 项目进度如何安排, 销售进度如何安排, 产品的类型, 成本费用的概算, 资金的筹划和调配等。因此,全面预算管理在房地产企业的运用更具有重要的现实意义。一、房地产企业全面预算管理的基础(1) 项目设计定位对项目预算影响大。开发项目设计阶段基本决定了项目的业态、建筑结构等主要指标, 设计方案一旦确定, 调整的难度非常大,因此项目前期设计直接影响到项目开发进度及总成本。如果规划设计不充分, 项目实施过程中变动因素就多, 不可预见问题发生时, 预算无法随时调整, 由此造成预算与业务进度、效果的匹配程度存在扭曲。特别是在预算内容、资金收支时间节点方面与实际执行结果有较大差异。(2) 预算内容应与项目开发进度一致。预算是项目开发相关内容的具体量化表现,脱离了这个基础,预算就无法发挥其规避风险, 起到资源配置的作用。在项目开发过程中, 企业一般根据项目开发进度情况,及时调整相关预算,保证项目预算与开发进度保持一致。(3) 项目成本控制是预算管理控制的重点。房地产企业成本控制的好坏直接关系到企业的经济效益,而房地产项目成本金额高、类型多、涉及面广、影响因素多、时间跨度长,具有很大的不确定性。因此合理预计成本, 并加以有效地控制是项目预算管理的重点。在企业面临越来越复杂的经营环境情况下, 房地产企业可通过多类型的预算进行控制, 如项目概算、项目预算、动态成本等。在成本控制下项目预算向精细化、科学化方向发展。二、房地产企业全面预算管理的内容(1) 业务预算。房地产企业的业务预算通常包括销售预算、开发成本预算、期间费用预算。一是销售预算。房地产企业开发的产品周期长,产品销售与国家调控政策有关。编制销售预算要根据房屋销售清单、工程完工进度及预售时间和计划等数据进行编制。销售预算每一物业可售面积、价格及销售总额构成, 由销售预算和回款进度预算两部分组成。以项目推盘认购时间为起点, 以全部可售房源销售完毕为终点, 结合项目开发进度编制。其中包括由销售预算决定的预缴的流转税, 企业所得税及土地增值税。销售预算由销售部门编制, 相关的税金预算由财务部门编制。在销售过程中, 企业一般根据对当前及未来一段时期内的市场进行分析, 对预算期内可售物业形态、可售面积、价格、回款进度作出适度调整, 确保销售预算能按时完成。如一个项目全年销售预算预计 100 000 平方米。但由于市场反应平淡,第二季度后仅完成销售了 30 000 平方米,后面二个季度必须要销售 70 000 平方米才能完成预算。根据市场行情很难完成预算, 所以在二季度销售结束后, 需要及时做出总结对市场进行研判,对以后各月的销售预算进行调整。二是开发成本预算。开发成本预算包括土地成本、前期工程费用、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。土地成本根据土地出让合同及相关交易税费构成, 通常由前期部门编制; 前期工程费用主要由设计费