市场周报13期招拍挂信息2014山博光华sunbank投资内参.ppt

山博光华sunbank投资发展招拍挂土地市场周报13期
山博sunbank投资
2017/12/1
(第13期)
目录
一、…………………………………………………行业要闻
二、……………………………………………成绵乐一条线
三、………………………………………………川东北市场
四、…………………………………………………川南市场
五、………………………………………………攀西北市场
六、……………………………………………华西重点城市
七、………………………………………国内其它重点市场
八、……………………………………资讯反馈@项目信息
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一、行业要闻
国家政策变化及新闻、区域政策波动,区域重点城市事件关注
【趋势】房地产业的2014:资金将更大规模流向金融业务,房地产金融你懂吗?2014-01-04 中国房地产战略家
在经历了一系列金融创新之后,无论是项目的融资,还是自有资金的利用,房企都有金融化的趋向。
“房地产是资金密集型行业,在国外房地产属于金融业,不懂金融的人做不好房地产”,泰禾集团董事长黄其森曾这样说。
事实上,在经历了一系列金融创新之后,无论是项目的融资,还是自有资金的利用,房企都有金融化的趋向。
在2013年国内房地产市场产销两旺的背景下,地产行业的金融创新也如雨后春笋般涌现,从利用银行理财产品成立房地产基金,收购旗下的商业地产项目,到利用信托产品做一级土地开发,再到供应链融资、预售款融资等,在银行信贷紧张、A股融资大门紧闭的2013年,金融创新极大缓解了房地产公司的融资压力。
可以预期,2014年地产行业将更为金融化。只是在最需要资金支持,也最容易变身为金融产品的商业地产领域,房地产企业还很难绕过现有政策的限制,实施项目融资的金融创新。
房企“金融化”将成趋势
克而瑞最新发布的《2013年中国房地产企业销售TOP50》显示,继2011年万科销售额跨入千亿元后,2012年绿地及保利也加入千亿军团阵营。在2013年,千亿级别以上房企数量已由3家增加至7家,万达、中海、碧桂园与恒大4家房企强势进入,超大型企业竞争格局加剧。
盛富资本与协纵国际总裁黄立冲认为,经过近十年的高速发展,一些龙头房企的规模已经很大,在这样的基数下要想持续发展,单靠房地产市场显然困难,未来“跨界”发展不可避免。房地产作为类金融行业,房地产企业向金融行业渗透是相对安全并合理的做法。
“从发达国家的发展经验来看,房地产企业向金融业渗透主要有三种思路。第一种是通过入股银行、保险等金融机构,这不仅可以让企业获得低成本的融资渠道,同时可以通过与金融机构深度合作挖掘潜在商机;第二种是向资产管理者转型,通过资产与物业管理获取服务收益;第三种是向财务投资者转型,通过入股优质地产公司或项目以获得股权收益”,黄立冲表示。
龙头房企万科选择了入股银行的转型模式。2013年10月30日,万科公告,以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行。万科董事会秘书谭华杰表示,万科入股徽商银行不仅能帮助与公司合作的上游企业改善贷款环境,对公司间接起到协同作用,同时有利于发展社区金融。
“如果未来社区金融模式真的能打通,这意味着万科将不仅能向其数量庞大的业主销售银行理财产品、基金、保险,甚至能与银行合作探索推出一些个性化的消费类或房屋贷款,获取利润可观的贷款收益”,黄立冲向《每日经济新闻》记者表示,即便最终无法成功探索出社区金融的经营模式,至少能通过入股银行获得较低的融资成本,所以万科的做法是比较安全的。
向资产管理者转型,即学****所谓的“凯德模式”,企业主要是在商业地产项目的不同阶段引入不同基金,轻资产运营,并在各个环节获得收益。比如,在项目开发阶段,企业引入短期私募基金共同开发,然后在开业培育阶段,引入一只商业基金接盘,培育成熟后再转让给长期REITs(房地产投资信托基金)。在不同阶段,凯德均参股,获得股权收益,并自始至终都能获得项目管理、资产管理和物业管理的收入。
黄立冲认为,虽然近年来越来越多的国内开发商提出向凯德模式学****但实际上转型资产管理者的难度最高,它不仅要求房地产企业需具备强大的开发管理能力,同时也要有金融投资能力,像凯德自身便拥有资金募集能力,与很多大型投资者有着长期合作。国内的投行业务仅十几年的历史,无论是人才还是经验,与国外投行相差甚远,这也给房地产企业转型资产管理者带来困难。
财务投资则是另一个转型的方向。黄立冲表示,很多香港开发商都倾向于采用财务投资的形式获取投资收益,而非介入到实体开发当中,像九龙仓入股绿城与龙湖,新世界与华人