物业服务纠纷司法解释解读.ppt

物业服务纠纷司法解释解读主要内容: 一、“物业管理”与“物业服务”二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍三、从新司法解释删去的内容看立法倾向(课间休息) 四、新司法解释中值得注意的新规定五、物业服务实践中如何避免法律风险一、物业管理与物业服务提出两个问题: (一) 1981 年3月10日深圳物业管理公司成立; 1991 年3月22日深圳天景花园业主委员会成立; 孰为中国物业管理产生的标志? (二) “物业管理”是从香港引入的概念。 2007 年物权法使用了“物业服务”一词。两者有何异同? 1、什么是物业管理? 物业管理是业主自主管理自己不动产的民事活动,其权利来源于建筑物区分所有权。物业管理的主体只能是业主。物业管理的核心是业主自治。物权法第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。从物权法看物业管理的权利属性: 物业管理——共同管理的权利——建筑物区分所有权的组成部分——物权——物权是排他的、绝对的权利由此得知:业主管理自己的不动产,是行使物权,是一种排他的绝对的权利,任何人不得妨害与干涉。一物业管理与物业服务物权所有权用益物权担保物权占有建筑物区分所有权专有权共有权共同管理的权利业主自行管理委托物业企业管理委托其他管理人一物业管理与物业服务物业管理权利来源示意图一物业管理与物业服务 2、什么是物业服务? 物业服务是专业公司或者管理人受业主委托(雇佣),为业主的不动产进行管理维护的有偿服务。物权法第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业服务的内容: 物权法第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。物业管理条例第二条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。两法的重要差别:有无“维护相关秩序”的职责。一物业管理与物业服务一物业管理与物业服务“维护物业管理区域内的相关秩序”意味着什么? ?“相关秩序”涉及人的行为,包括倾倒垃圾、违章停车、违章建筑、违反消防管理、妨害公共安全,侵害人身与财产等。?这些事项如超出业主自治范畴,就属于公法管制内容,本应是行政机关的管理职责。?《物权法》没有规定物业服务企业的职责有“维护相关秩序”。?《物业管理条例》规定物业服务企业有制止、报告、协助的职责。?《司法解释》肯定了物业服务企业维护相关秩序的职责。一物业管理与物业服务一物业管理与物业服务回答前边的两个问题: 区分物业管理与物业服务,是最重要的基础性问题。 1981 年3月10日深圳物业管理公司成立,标志着中国大陆物业服务行业的诞生; 1991 年3月22日深圳天景花园业主委员会成立,标志着中国大陆物业管理的诞生。物业管理纠纷, 是业主实体权利的纠纷,其本质是区分所有权纠纷,属于物权争议。如住改商、危害建筑物安全、违章搭建、占有共有部分,这些常见的纠纷,都规定在区分所有权纠纷的解释中,而没有规定在物业服务纠纷的解释中。物业服务纠纷,是服务者与业主之间,因履行物业服务合同而产生的债权纠纷。由于“维护相关秩序”的要求和代位诉讼的制度,物业企业不得不介入到物业管理的纠纷当中。这大概是现阶段中国物业管理的特色。一物业管理与物业服务一物业管理与物业服务(一)业主:不会当家、不愿当家、不敢当家。(二)政府:混淆行政管理与物业管理,乐于审批许可,疏于服务指导。(三)物业服务企业:素质参差不齐,游离于管理与服务之间,地位尴尬。(四)法规:缺乏清晰法理基础,公权力干预多,解决问题的办法少。二、当前物业管理与服务中存在的主要障碍(一)业主:不会当家、不愿当家、不敢当家。二当前物业管理与服务中存在的主要障碍表现: 业主普遍缺乏权利意识和公共意识,不关心公共事务。业主大会或者难以成立,或者徒有其名。很少有人愿意为公共利益挺身而出。维权缺乏理性。规范的开发商或者物业企业更容易成为维权对象,形成劣币驱逐良币的局面。原因: 1、中国人拥有自己不动产的时间太短,不适应业主的身份。 2、长期生活在高度集权的社会环境下,没有自己当家作主的意识,也没有这种能力。 3、缺乏在法制的轨道里解决纠纷的机制, “管闲事”只能给自己找麻烦。特定历史时期的特定现象,与国情相适应。解决办法: 1、假以时日。总有一天业主会当家。(深圳景洲大厦案例) 2、政府的辅导、支持,而不是包办。(广州翠湖山庄业委会改选案例) 3、法律与规则的完善。(摒弃口号与宣教,针对矛盾焦点。)