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房企通过REITs上市融资
敬夏玺 汪 洋 【摘要】 REITs(房地产信托投资基金)作为国外主流商业地产开发商的重要融资渠道之一,在国外地产行业中占有重要的地位。在国内,由于法律政策等方面原因,REITs市场一直没有得到建立。房企通过REITs上市融资
敬夏玺 汪 洋 【摘要】 REITs(房地产信托投资基金)作为国外主流商业地产开发商的重要融资渠道之一,在国外地产行业中占有重要的地位。在国内,由于法律政策等方面原因,REITs市场一直没有得到建立。通过介绍REITs及其作为一种融资手段对于地产开发商的利弊,期望对国内建立REITs市场提供借鉴。
【关键词】 REITs;商业地产

一、REITs的介绍
(一)REITs的概念
REITs(Real Estate Investment Trust),是一种将个人以及机构投资者的资金募集起来,再投资于能产生稳定现金流和收益性房地产资产上的机构。REITs投资和经营的项目均为收益性房地产,如写字楼、商场、酒店等。一个组织或机构要成为REIT必须满足一系列条件(美国对REITs的要求):必须至少有一百个股东,并且5个或以下的股东不能拥有REIT超过50%的股权。至少75%收入必须来自不动产的经营收益,同时75%的资产必须是不动产或者是以不动产作抵押的贷款。此外,REITs必须每年向股东分配至少90%的收益。根据《1960年美国国内税收法案》规定,REITs至少须将每年盈利的90%以现金红利方式回报投资者,并无需缴纳公司所得税。
(二)REITs的分类
REITs可以公司或者信托机构的形式成立,它可以在证券交易所上市交易,也可以作为私有实体存在。根据资金投向及收入模式的不同,REITs可以分为权益型,抵押型和混合型(同时包含了权益和抵押的特征)。其中,权益型占了绝大部分市场,如截至2005年10月,在美国约有91%的REITs是权益型的(数据来源《房地产信托投资基金指南》)。
二、房地产企业通过REITs融资的优势
。许多上市的房地产公司的股票价格都低于它们的资产净值(NAV),这在成熟的资本市场上是很常见,REITs上市之后,其交易价格一般都在资产净值之上。这就使得已经上市的地产公司有动力再将旗下资产组成REIT再融资,使其资产价值得到重现。当REITs公开发行上市时,通常会对其所想要持有的房地产资产进行价值重估,达到其市场价,然后REIT再以市价或很少的折让向持有房地产资产的房地产企业来购买。这样就能使房地产企业所拥有的资产的价值得以重现,并且产生一部分资产收益。如越秀投资分拆旗下四处物业组成越秀REIT,其四处物业资产的账面总值为32亿港元,,越秀REIT成功上市为越秀投资一次性带来8亿的净收入。值得注意的是,越秀投资公司近年来的股价一直低于每股净资产,越秀REIT的分拆上市为越秀投资提供了绝佳的套现机会。
。REITs市场建立之后,市场迫切需要一些第三方的房地产资产管理机构来管理这些房地产资产,使其增值。房地产企业可以借自己的REIT上市,建立自己的房地产资产管理公司,来开拓新的业务。如在新加坡许多房地产开发商,如