中国一线城市房价上涨原因及走势分析.doc

中国一线城市房价上涨原因及走势分析.doc1 中国一线城市房价上涨原因及走势分析【摘要】由于宏观经济政策的影响,自 2014 年下半年房地产行业出现价格上升趋势,尤其是一线城市房价涨势凶猛,本文以此为背景,进一步分析我国一线城市房价大幅上涨原因, 并通过与美国、日本一线城市房地产市场房价收入比进行比较, 结合国际经验判断未来中国一线城市房价可能的变数。【关键词】一线城市房价上涨供应量城镇化货币政策房产税 2014 年整个宏观经济下行压力加大,房地产业表现出楼市库存高、房地产投资增速明显下滑、市场信心不足等现象,国家通过连续放松限购、限贷及降息降准、降首付、 330 新政等灵活适度的多项政策进行宏观调控, 不仅使房地产出现回暖现象,在北京、深圳等一线城市出现房价畸高,价格波动较大现象。本轮上涨自 201 5年6 月股市下调以来已经开始, 201 5 年下半年深圳、北京、上海二手房住宅分别同比上涨 % 、 % 、 % 。一、一线城市房价始终在高位徘徊首先。尽管国家在新出台的“降首付、降契税及营业税政策”中将“北上广深”一线城市排除在外, 但与政府意图相悖, 一线城市房价出现井喷飙涨态势, 2016 年前 2 月深圳、北京、上海二手住宅同比涨幅分别是: 52% 、 % 、 % ,均超过纽约在次贷危机爆发前的最大一年房价涨幅 % , 深圳已接近东京在 90 年代房价暴跌前的最大一年涨幅 86% 。二手房均价分别为 、 、 万元/ 2 平方米。其中深圳、北京的房屋均价已高过日本首都圈(东京及附近地区), 而三个城市的高价区房价也已超过韩国首尔, 紧逼纽约曼哈顿。从房价绝对值来看, 当前北京、上海、深圳的房价已跻身于国际高房价城市行列。而单纯的房价数字背后, 还有计价单位和房屋质量的差异,日本、纽约的房子都是按使用面积计价,不像中国住宅是包括公摊面积一起出售, 且独自或和楼内其他房主共享地皮的永久产权;更重要的是, 住宅都是精装修出售, 不仅厨卫齐全, 甚至有的还送一部分电器和家具, 真正达到拎包入住, 这些差异更加凸显中国房价绝对值的高价位。从相对水平来看, 北京、上海、深圳的房价要远高于国际城市。以北京为例, 2015 年房价收入比高达 (房价收入比= 每户住房总价/ 每户家庭年总收入。 2015 年北京人均年可支配收入为 万元, 一个三口之家年收入为 14. 4 万元, 按一套房子80 平方米计算, 房价按均价 5 万元/ 平方米计算, 平均一套房子为 324 万元, 则计算得到北京的房价收入比 。), 远高于合理的房价收入比(标准在 4到6 之间) 。从租售比(租售比= 年房租/ 房屋售价) 看, 北京当前不到 2%, 还不如银行定期存款的利息高。房屋租售比的国际合理标准通常为 4%到 6%,比值越小, 说明房地产市场中投资投机需求越大。综上, 无论从绝对水平还是相对水平来看, 当前中国一线城市的房价都处于高位。一、原因分析 1、一线城市住宅供应量不断减少经过梳理北京、上海、深圳商品住宅的供应情况, 发现了一个男人寻 3 味的现象:三大城市供应量的高峰期均出现在 2003 年到 2005 年之间,随后不断走低。下面表格是北京、上海、深圳 2003 年以来商品住宅的数据(单位: 万?O)