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浅谈“小产权房”
摘要：随着经济的不断增长，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的 态势，因此解决住房问题就成了城市发展的重要任务。在这样的形势下，城镇房地产 价格持续飞涨，大批城镇居民买不起合法的商品房，只能依靠非法的“小产权房书 ”，几乎都未办理国家土地使 用证、建设许可证和预售许可证, 更没有缴纳商品房买卖契税, 没有在国土、房管部 门备案。
小产权房位置相对离市中心较远, 生活成本较低, 但是交通费相对高。
三、小产权房的法律性质
根据我国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者 出租用于非农业建设。农村宅基地归集体所有，对宅基地农民只有享有使用权，农民 将在自己宅基地上建造的房屋出卖给外村人的行为是得不到法律承认，不能办理相关 证明手续。土地管理法为了维持农业用地不受侵犯，对农业用地的使用进行了严格的 限制，然而宅基地是用来满足农民的生活住房需要的，如果本地村民与村委同意将其 宅基地来建设小产权房并出售，似乎这样的做法并没有违反土地管理法的立法意图， 而是让宅基地更有效、更合理发挥了其有益性。宪法和土地管理法都规定了土地使用 权可以依法转让。小产权房的法律性质与地位如今还处于一个灰色的地带。不符合土 地利用总体规划并依法取得建设用地的小产权房是没有合法生存空间的。小产权房没 有国家承认的产权，如果发生房屋产权纠纷，购买合同或协议很可能会被认为无效而 得不到法律的保护。
四、小产权房成因
价格低廉是大量购买小产权房的直接原因
近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问 题就成了城市发展的重要任务。新城市居民需要有一套属于自己的住房，老城市居民 需要更换更大的住房，城市富人需要拥有更多房屋实现投资目的，但是相对于不断攀 升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。房价的增长直接 刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。当其经济实力不能购 买商品房时，小产权房便成了唯一的选择。小产权房楼盘大多由村、镇开发，土地成 本几近于无，由于不存在土地出让金，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，其成 本较低，售价仅为同区域商品房的40％———60％。
城市房地产开发过程中的的制度原因
政府对房地产建设用地供应的垄断
这种垄断地位在让城市政府大获其利。一方面是政府利用行政手段压低征用环节 的补偿标准，以低廉的价格把农民集体所有的土地征用为政府国有并将大部分征用土 地用于商业目的。另一方面，是出让土地时热衷于市场化的手段。巨额土地出让金最 终由购买房屋的城市居民承担。
政府对城市土地的供应垄断
事实证明，土地出让的程序越市场化，有能力从政府处获得土地的开发商的数量 就越少，市场化的房地产市场内在地倾向于寡头化，消费者可选择范围日趋缩小，议 价能力越来越弱。“两个垄断”的直接后果是城镇房地产价格的飞涨，大批城镇居 民买不起合法的商品房，只能依靠非法的“小产权房”解决居住问题。
五、小产权房利弊分析
任何现象的存在都具有双面性，“小产权房”的存在，在一定程度上缓解了目前 因房价过高所引起的住房困难，平衡了虚高的房价，解决了诸多城市住房困难的问题。 由于“小产权房”价格低廉，仅是城市商品房的30%左右，并且这些“小产权房”都 集中建设在城市郊区的附近，