宿迁市房地产市场调研报告.doc

. 目录宿迁城市概况 2 城市投资环境分析 7 宿迁市区房地产市场发展概况 21 项目所在片区市场运行情况 42 项目自身情况分析 54 . 宿迁城市概况地理位置宿迁市位于江苏省北部, 介于北纬 33°8 ′— 34° 25′, 东经 117 ° 10′之间, 属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。总体呈西北高,东南低,最高点海拔 , 最低点海拔高度 。行政区划宿迁市辖宿豫、沐阳、泗阳、泗洪四县和宿城区,共有 125 个乡镇, 31 个场圃,总面积 8660 平方公里,总人口 万人, 其中市区面积 30 平方公里。. 人口面积 2006 年末, 全市总人口 529 万人, 总人口中, 男女人口性别比为 ( 女性为 100) 。全市人口计划生育率达 % , 比上年提高 个百分点。全年人口出生率 ‰, 人口死亡率 ‰,人口自然增长率 ‰。宿迁规划到 2010 年, 全市城市化率将达 45% 以上, 中心城市建成区面积人口达 60 万人, 全市农村劳动力就地转移 15 万人以上,外出务工人数稳定在 100 万人左右。并建成江苏新兴工商业城市和区域性中心城市、华东最佳人居城市、教育产业集聚城。. 年份(年) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 全市年末总人口(万人) 从地区人口组成情况来看,我们不难发现宿迁目前的人口结构特点: ——市区人口比例还较低市区的中心辐射能力有限,市区人口增长潜力较大。——外来人口比例偏低暂住人口比例比较低,城市辐射能力和经济吸引能力有限。交通情况宿迁交通十分便利,水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北,内河通航里程达 897 公里。公路: 京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车, 新长铁路、 205 国道、 305 省道穿境而过,徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。航空: 西距徐州观音国际机场 60 公里, 北离连云港白塔埠机场 100 公里, 南至南京禄口国际机场 260 公里,空港优势非常明显。水路: 京杭大运河穿境而过,河通航里程 1005 公里, 通航 2000 吨的船只。新沂至浙江长兴与沪宁,京杭铁路相接的新长铁路已穿过该市到淮阴, 200 0年已全线建成。铁路: 正在兴建的南京至宿迁一级公路纵贯南北可望 2000 年建成, 徐宿淮盐一级汽车专用线横卧东西,加上将要兴建的京沪高速公路、宿迁至新沂一级公路,宿沐灌二级公路,将. 构成以“三纵三横”为主骨架的公路格局。城市概况宿迁市区被两条河流分隔成为三个区域,从东到西依次是宿豫区、老城区和宿城区老城区作为宿迁传统意义上的市中心区域,城市建设定位成为宿迁未来的商业中心宿城区是宿迁市政府和各职能部门所在地,也将是宿迁未来发展的新区宿豫区曾经是宿迁的一个县, 2004 年行政区域调整后成为宿迁的一个区, 整个区域的建设正处于起步阶段。该区域建设定位为具有独立城市功能的都市生活区. 宿迁整体的城市建设定位为“以老城区为轴心,宿豫、宿城两翼齐飞”. 城市投资环境分析宏观经济发展情况历年 GDP 增长情况年份 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 GDP 总量(亿元) 247 375. 93 455 增幅 % % % % % 人均 GDP (元) 4823 5401 6474 7188 9232 增幅 % % % % % . 城市连云港淮安宿迁南京无锡泰州徐州 GDP 总量(亿元) 623 420 2780 3300 1002 1212 人均 GDP (元) 13369 13155 42967 57709 21491 13697 我们从以上统计数据可以看出: . 1 、宿迁的经济基础比较薄弱,经济总量在江苏处于下游水平。 2 、近几年来宿迁的 GDP 增长较快且增速也一直在加快,总体 GDP 增长势头强劲。随着宿迁城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大, 我们判断宿迁的经济将在今后几年有较大的发展。根据联合国 75 国统计资料,住宅发展与人均 GDP 值之间的关系为: 人均 GDP 与房地产发展关系根据以上的标准判断,宿迁当前人均 GDP 水平下,房地产处于快速发展阶段。宿迁产业结构状况 0-800 美元 800-4000 美元 4000-800 0美元 8000-20000 美元启动期快速发展期快速发展期稳定发展