沈阳成源苏家屯项目营销策划推广报告.ppt

成源苏家屯项目营销策划推广报告沈阳同策咨询出品 2011 年6月首先解构一下我司报告的逻辑线路,我方认为营销策划的两大核心要素就是销售与推广,而销售营销策划的两大核心要素就是销售与推广,而销售的核心就是客户,而客户的核心就是找准区域定位;推广必须是建立在客户与销售推盘策略的核心就是客户,而客户的核心就是找准区域定位;推广必须是建立在客户与销售推盘策略之上才行之有效之上才行之有效,这是一切营销策划的根本法门。开篇之言项目营销意向客户区域定位推盘节奏项目推广+ 成源项目营销策划思路项目所处区域分析主要内容:解构板块,分析区域价值和提出问题 1项目周边竞品现状主要内容: 解构项目市场机会,引导销售策略 2 2011 年下半年沈阳房地产市场走势判断主要内容: 对沈阳 2011 年下半年市场预判 3 报告目录 2011 年下半年项目推售策略模拟主要内容: 对项目销售做策略解读 4 2011 年下半年项目企划表现与策略主要内容: 项目推广组织与企划表现 5 项目所处区域分析主要内容:解构板块,找出区域价值和客户导入点 1项目周边竞品现状主要内容: 解构项目市场机会,引导销售策略 2 2011 年下半年沈阳房地产市场走势判断主要内容: 对沈阳 2011 年下半年市场预判 3 2011 年下半年项目推售策略模拟主要内容: 对项目销售做策略解读 4 2011 年下半年项目企划表现与策略主要内容: 项目推广组织与企划表现 5 西边紧邻苏家屯火车站, 环境相对嘈杂,视觉环境较差。东边隔一条雪莲街即达沈阳国际展览中心,是目前板块最大城市节点。北边地块衔接北国奥林匹克花园项目,目前规划设计了一条市政道路。南边地块距离圣达热电厂较近,是目前客户最大的抗性因素。?项目位于浑南新区南部边缘地带,地缘关系属于苏家屯范围; ?地块北面有两条直接通向和平区与沈河区干道,分别为胜利大街与南京南街; ?地块周边城市化进程晚,城市形象界面差,外界认知不强; 南京南街胜利大街?项目区位现状沈阳国际展览中心位于苏家屯区沈苏快速干道南端,雪莲街东侧,占地面积 80 万平方米,建筑面积 万平方米。沈阳体育学院由省体育局与教育厅共管, 以省体育局管理为主,全日制在校生 8414 人,其中本科生 7663 人,研究生 651 人。校园面积: 万平方米,建筑面积: 万平方米。沈阳市绿岛学校是经省、市教育行政部门批准的集小学、初中、高中教育于一体的住宿制民办学校。学校位于沈阳市副城新区内。学校占地面积 45 万平方米,建筑面积 23 万平方米,学校现有教职员工 117 人,其中行政人员 10 人,专任教师 70 人,教辅人员 5人,工勤人员 32 人。 13 2 ?项目周边现有配套设施 123 生活配套少,以学校和城市公建为主,日常生活设施须依赖苏家屯区内设施。?地块交通外联现状分析胜利桥工农桥三好桥浑河桥五爱隧道富民桥南京南街胜利大街地块由南向北交通通路: ?地块由南向北交通线路可选择胜利大街和南京南街两条主干路, 经胜利桥与工农桥通达沈阳市区; ?同时可绕道三好桥、浑河桥、五爱隧道、富民桥,经过奥体中心区域连接和平区与沈河区; ?从沈河区中心区域开车至项目地大约 40 分钟; 地块由北向南交通通路: ?经沈苏快速干道至雪松路直达苏家屯区中心; ?经胜利大街至雪莲街过山榆路直达苏家屯区中心; 由南向北由北向南沈阳老城区苏家屯区中心位于浑南南部发展边缘,与主城交通连接便利,但公共交通不便,通勤时间长?地块周边未来配套设施发展沈阳体育学院沈阳火车南站项目可能会有三个地铁站在周边(目前未最终确定), 苏家屯站,大概苏家屯区雪松路海棠街交汇口东; 会展中心站,大概苏家屯区沈苏路浑南大市场附近; 沈阳南站,于苏家屯区新沈阳南站; 计划 2013 年全运会后开工建设。地铁四号线 2013 年6月沈阳南站投入使用,预计 2020 年发送旅客 1772 万人/年;规划总建筑面积 30 万平方米,停靠哈大、沈丹客运专线时速最高 350 公里以上动车组列车。南站快速催熟区域配套,建立城市新节点;地铁 4号线缩短城市空间,提升板块价值对于区域板块的认识结论结论 1 项目板块位于沈阳市重点发展区域,是未来城市中心空间转移的方向结论 2 现阶段项目所处板块发展不成熟,周边暂无吸引力的城市节点,板块自身支撑力弱?项目地周边目前没有强劲的产业支撑人口导入,也没有吸引力的城市资源,发展相对滞后, 目前消费人口的导入必须依赖周边和外围; ?板块的成熟需要市政基础配套的提升,未来区域的发展要紧跟市政建设的步伐; ?地块现状对城市中心吸引力弱,对周边市场有溢出吸纳能力; ?沈阳城市建设以浑河为发展纽带,沿浑河沿线进行城市布局,浑河以南由于地缘关系, 成为城市后期发展的发力点,政府将大量城市资