思源2010年3月青岛安联蔚蓝海岸项目前期策划报告.ppt

安联蔚蓝海岸项目
前期策划报告
青岛思源兴业房地产经纪有限公司
2010年3月
城市热点区域,一线海景资源;
绝佳地段优势,高端居住片区;
打造经典项目,树立品牌形象;
实现企业战略,利于长期开发。
共同的目标
相同的视角
原有项目规划无法充分利用资源;
原有产品品质无法实现利润最大化;
原有项目开发无法很好贯彻企业战略;
因此,项目定位需要重新审视。
项目本体
高端客户需求
高端住宅市场
产品提升空间较大
高端纯粹居住需求得不到满足
具备打造高端住宅的条件
中等户型
中端产品
园林景观
品质服务
中大户型
高质产品
稀缺景观
独特园林
尊贵服务
纯粹居住
六大核心目标
两大效应目标
品牌项目
标志建筑
本体实现优化
本体无法优化
奢侈型高端住宅定位
改善型高端住宅定位
本体因素复杂
高端住宅市场定位
本体及市场研究部分
项目定位部分
产品建议部分
报告研究体系
项目本体研究
青岛高端住宅市场研究
项目定位建议
物业发展建议
目录
一、项目本体研究
项目本体认知
项目优劣分析
项目发展方向
项目本体研究
项目本体认识
项目优劣分析
项目发展方向
区域位置
从区域位置上看,本项目位于青岛市崂山区核心区域,项目紧邻海尔路金融商务区,是青岛高端住宅集中区域;依山傍海,占据市区绝佳一线海景。
海
尔
路
金融商务区
项目本体研究
地理环境
香港东路
银川东路
银川西路
香港东路
海口路
海
尔
路
崂山
石老人海水浴场
北靠浮山,险峰叠嶂
南眺浴场,海阔天空
本案
北依浮山,南向石老人浴场,“山景、海景”两大都市稀缺资源独享一身
一条香港路东西连接“市南”“崂山”两大繁华之地;海尔路一路向北,贯穿“琴岛”
本项目暗合“依山傍水”“大隐于市”的中国住宅要素,地理环境优越
项目本体认识
项目优劣分析
项目发展方向
项目本体研究
交通环境
本项目地处海尔路和香港东路交汇处,,,,并且规划中的地铁M2号线山东头站紧邻本项目。
项目本体认识
项目优劣分析
项目发展方向
项目本体研究
项目四至
蔚蓝海岸一期
银座领海公馆
二期已建成建筑
项目地块
市中级人民法院
待改造的山东头村
石老人海滨浴场
香港东路
海口路
东海东路
地块北侧为香港东路,对面为破旧平房形象差;
地块东面为已建成一期,物业形象差;
地块西面为东海东路,对面是市中级法院;
地块南面为已建成的部分二期多层和别墅,与银座领海公馆隔海口路相望。
东
北
西
南
项目本体认识
项目优劣分析
项目发展方向
项目本体研究
项目四至-南部海景视线遮挡
本案
最小海景视角
最大海景视角
由于本项目南侧银座领海公馆(领海公馆最高层数22+5层)距离本项目南部红线直线距离70米,对本案南部低楼层正南向海景遮挡较严重,但东南侧海景较好石老人方向并无遮挡
银座领海公馆效果图
银座领海施工现场
银座领海公馆
70米
项目本体认识
项目优劣分析
项目发展方向