规划设计过程中成本可控要旨及把控方向.docx

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在项目开发发全过程中中,规划设设计阶段是是实现成本本优化的“重点专业业地带”,项目的的建安、运运营成本中中绝大多数数决定于设设计阶段,恰恰当地看待待开发中核核心资源,如如广告策划划,销售代代理,规划划、建筑、景景观设计公公司的工作作。设计成成本的细节节控制,如如部品上限限价、结构构含钢量、景观造价价、示范区造造价,设计计变更签证证率,合理理的设计费费等,合理理设计费有有利于资源源配备的优优先性及建建筑师积极极性的发挥挥;是保证证质量与进进度的基本本条件之一一;高效率、规规范化的房房地产开发发中的设计管理理与成本控控制研究包包括以下内内容:
一、设计阶阶段成本控控制的重要要性与过程程简介;
二、建筑规规划设计对对成本的主主要影响因因素和相应应的控制方法法;
三、影响建建筑产品品品质和成本本的八大因素素,产品化化设计理念念;
四、设计设设计管理的的基本要求求;
五、甲方设设计过程中中的成本主主动性控制制意识和要要求;
六、甲方规规划设计控控制要领与与技术导则则
一、设计阶阶段成本控控制的重要要性与过程程简介

项目成本控控制贯穿于于项目建设设的全过程程,据若干干项目竣工工资料的分分析,影响响项目投资资最大的阶阶段是项目目定位和前前期总体规规划,此阶段影响响项目投资资因素占到到60~665%,单单体设计到到施工图,占占到10~~15%,施施工阶段,通通过加强管管理,改进进技术措施施节约投资资的可能性性5~100%。因此必须须加强项目目前期的可行行性研究和和投资论证证;做好市市场调查,技技术方案,投投资估算,风风险分析等等方面内容容。

项目投资控控制关键是是规划设计阶阶段,对建建安工程造造价影响占占75%以上上,这一阶阶段的控制制主要体现现在“技术与经经济”的相结合合上,技术术经济合理理的设计,可可以降低工工程造价55%-100%,甚至至可达100%-200%。
(1)方案案设计阶段段,做好方方案的优选选工作
开展方案招招投标工作作,在方案案评选过程程中,根据据项目的定定位、市场场的实际情情况,邀请请内、外部部专家对总体体规划、建建筑设计方方案、结构构形式等从从技术、经经济上进行行会审评估估,取得即即符合市场场定位又经经济合理的的方案,并并形成工程程造价估算算。
推行以下办办法获益非非浅:
:积极推进进设计招标标,开展方方案评选。
,有有效控制造造价,设计管理工作中中的成本控控制:
前提提:要有准准确的项目目定位和策策划、目标标成本控制制要求。
重点点:强调方方案的合理理性、经济济性,针对图纸纸能否达到到甲方设计计招标及方案案、扩初、施工图纸的设计深度,通过对实施过程中设计变更多少,以及造成成本增减的大小,在合同中增加相应的处罚与奖励条款,明确要求设计单位提供设计概算及电子版设计图纸。
要求:设计计招标和邀邀标函中及及设计合同同中,都对对设计单位位技术能力力的配置,设设计资历,,信誉,已已完成项目目的业绩效果评评定,设计计计划推进进,设计组组织,项目目负责人的的综合评定定,设计期期的服务及及施工期的的后续服务务等方面综综合评价都都有要求。设计合同中还应有成本控制的要求。如强调限额设计,要求在合同里明确规定成本控制目标。
项目初步设设计和施工工图设计阶阶段
这两个设计计阶段应分分别确定具具体技术经经济指标、各各专业设计计要求,及及材料使用用要求。开开发企业的的相关技术术人员根据据项目开发发定位要求求,制定工程建建设成本范范围、质量量及效果确确定各项指指标。加强强设计图纸纸会审与审审查。各阶阶段均应对对设计单位位的设计成成果进行审审查比对。
初步设计阶阶段:
设计的经济济合理性———体型系系数,窗墙墙比等指标标
布局的合理理性、配套设计计的合理性性、竖向设计计的合理性性、建筑系统统的设计、
初步设计阶阶段,在满满足规范的的要求下,减减少非可售售部分面积积,减少去去化较慢的的部分面积积,如集中中地库等。建筑主体的配置标准如外墙装饰、保温、门窗、室内设备标准、电器及空调形式、单元及分户入口、电梯、标准车位配置、地库面积及
交通形式,景观设计标准〔如软、硬景,水景面积控制,单方造价标准等〕
小区配套设设施如体育育健身、文文化娱乐休休闲空间、教教育设施〔小小学校幼儿儿园〕面积积及标准,边边界管理体体系及设施施、通讯及及弱电系统统;对大量的的建筑主体体共性部分分均要制定标标准化设计计要求
施工图设计计阶段:
组织专业各各方面人员员对图纸技技术上的合合理性,施施工上的可可行性、工工程造价上上的经济性性进行审核核,对建筑设计主主要过程实实行多方案案比较和精精细化控制制,减少设设计返工和和残次品〔如如梁柱的位位置、空调调机位的安安排、管线线走向的布布置与标高高关系等设设计细节〕〕。
施工图设计计阶段,通通过设计优优化,降低低部分对产产品品质影影响不大的的材料档次次,如砂加加气砌块、阳阳台玻璃栏栏板、外墙墙保温与涂料料及面砖、空空调装饰板板等,但对对客户投诉诉和关注点点较多的电电梯、进户户门、外墙墙门窗、可可视对讲等等,应在保保证质量的的前提下控控制价格,当当然要与产产品定位和和对业主的的销售合同同承诺相符符合根据市市场定位、客客户需求列列出交楼标标准:
重点:结构构设计成本本控制的技技术关键点点:基础的选选型与成本本关系,建筑结构构形式的利利用
梁布置、梁梁配筋方式式的常见误误区及优化化方法方式式,
如何优化剪剪力墙布置置及数量、剪剪力墙的长长度取多少少最经济、剪剪力墙厚度度取值的误误区及优化化方法,
异形柱结构构中应注意意的事项,
楼板的厚度度对成本的的影响、最最优化的楼楼板厚度取取值是多少少,
如何判断桩桩及基础的的总量是否否合适、如如何优化桩桩及基础的的总量,对勘察报报告取值及及建议的关关注点,
各种钢筋材材料对成本本影响的对对比分析等等;
三材消耗指指标-------结结构配筋、含含钢量的控控制
设计说明,施施工做法的的合理性
材料的选用用上尤其是是水电材料料选用
审核各专业业间图纸的的矛盾,如如景观设计计同建筑设设计、场地地设计的协协调一致,与与综合管网网设计的矛矛盾及统一一,整合各阶段段设计积累累成果,实实现集约采购和
战战略合作服服务商关系系,如电器设设备、建筑筑材料、栏栏杆、门窗窗标准化产产品。
建筑找坡的的成本误区区及优化方方式,
审图完成后后,各阶段段应分别形形成设计概概算及施工工图预算,为为下一阶段段成本控制制提供依据据。
认真进行设设计交底,根根据交底和和审图结论论,进行工工程价款调调整
(3)设计计合同的签签定————加强对勘勘察、设计计合同的管管理与设计计单位建立立相应的经经济责任。
在合同设计计经济条款款上增加设设计变更及及修改的额额度限制条条件,如设设计变更超超出施工合合同价某一一比例,扣扣罚一定比比例设计费费(设计质质约金)。采采取一定的的合理的约约束是对设设计规范、设设计标准、工工程与概(预预)算指标标等各方面面控制的一一种举措。
(4)二次次设计问题题
委托专业队队伍对于设设计院不能能完成或完完成不好的的专业设计计进行二次次设计,并并完善相关关手续,如如补充合同同,与总规规等主要设设计公司的的配合等。
—有助于节节约成本
(1)主要是过过程中落实实动态成本本控制;
(2)认真组织织做好施工工组织设计计的审查工工作;
(3)控制设计计变更和现现场签证———对设计计变更进行行技术经济济比较,严严格控制设设计变更;;严控施工工现场签证证流程;尽尽可能减少少设计变更更,避免浪浪费。
(4)继继续通过设设计挖掘节节约造价的的可能性;;如加强各专专业设计公公司的施工工现场技术术协调工作作;
二、规划和和建筑设计计对成本的的主要影响响因素和相相应的控制制方法;
(一)、主主要影响因因素
     1、概念念和方案设设计
     概概念和方案案设计--------该阶段设设计是决定定建筑物风风格、流派派、造型乃乃至造价的的第一步,不不同的概念念和方案会会产生不同同的效果,当当然也影响响到建筑成成本。如传传统的欧式式风格建筑筑,它除了了特有的构构造以外,其其外墙和屋屋顶附设设设计了更多多的建筑饰饰物,给人人以特有的的印象;而而现代建筑筑风格通常常比较简练练,通过各各种形式
的的线条、造造型来突出出现代人的的一种生活活方式和追追求。不同同的建筑原原创理念,形形成的概念念和方案设设计不尽相相同,甚至至大相径庭庭,其产生生的结果足足以影响建建筑成本。当设计公司有了原创性的理念创新,并且建立起对这种理念从硬件到软件的支撑体系,就有了自己的成本特性。这种自选动作辅以甲方高效率、规范化的设计管理模式就会成为新的设计标准,而这些标准是建立开发企业自身项目和企业品牌的基础。
     2、建筑筑产品功能的的控制
     建筑筑产品功能能的控制--------对单体体建筑物合合理功能的的控制。每每一栋建筑筑物都有建建筑物本身身特定的功功能要求,住住宅、办公公楼、商场场等功能要要求以人为为本,在设设计这些建建筑物时,设设计师应从从满足人的的基本需要要和国家、地地区的设计计规范、规规划要点进进行考虑。建建筑物建成成后,功能能太低则不不能满足使使用者需要要;功能过过高、不实实用,则会会增加投资资而得不到到最终价值值的体现,因因此,不切切合实际的的功能设计计,其后果果只能是增增加成本,影影响建筑成成本的控制制。
    33、建筑物物大小对建建筑成本的的影响
     当建建筑物的外外形相同时时,如果建建筑物的尺尺寸缩小,就就会增加建建筑面积的的造价,反反之,加大大建筑物的的尺寸,一一般能使建建筑面积的的造价降低低。这是因因为建筑物物外墙与建建筑面积的的比例增大大或缩小,将将会引起内内部隔墙、装装饰、安装装等的工程程量成比例例的增加或或缩小,同同时基础、屋屋面沿口、门门窗、遮阳阳板及施工工脚手架等等费用也会会引起相应应的增加或或缩小。
    44、平面形形状对建筑筑成本的影影响
    一般般来说,在在相同的建建筑面积条条件下,建建筑物的外外形越简单单,外墙长长度就越短短,单位造造价也就越越低;相反反,建筑平平面外形复复杂而且不不规则,则则外墙周长长和建筑面面积之间的的比例必将将增加,这这将引起单单位造价的的提高。不不规则的建建筑外墙,不不仅使墙体体增加,而而且室内、外外管线工程程及基础费费用也会增增加。
    55、建筑层层数
     不不同类型的的建筑物如如别墅、多多层、小高高层、高层层、超高层层建筑等,它它们都有不不同的设计计、施工规规范要求,如如小高层与与多层层高高的设计规规范要求就就不尽相同同,具体地地反映在抗抗震、抗风风、防火、增增压等方面面。在同一一类型的建建筑物内,由由于执行
的的是同一规规范,因此此一般不会会人为地去去提高一个个规范档次次从而引起起建筑成本本的增加。而而不同类型型的建筑物物,由于规规范要求不不同,建筑筑成本必然然不同,特特别是介于于小高层和和高层两者者之间的建建筑物,可可谓不上不不下,但在在设计时,设设计规范要要求在这种种情况下必必须执行高高一个档次次的设计规规范要求时时,其增加加的成本却却大得多,而而这样的设设计在房屋屋销售时又又不能得到到购买人的的认同。从从价值工程程原理这一一角度看简简直是一种种无谓的浪浪费。当然然,在同一一档次的建建筑物内,有有时增加几几层或减少少几层同样样会引起建建筑成本的的变化,其其一般的变变化规律是是增加层数数时建筑成成本下降,减减少层数时时建筑成本本上升,但但对具体的的工程而言言,只有经经过具体的的分析和测测算时才能能了解成本本的变化情情况。
    66、建筑层层高
     建建筑层高的的增加,意意味着工程程实物量的的增加,例例如墙体、门门窗、粉刷刷、装饰、管管线等。这这些增加的的实物量分分摊在建筑筑面积上只只会引起单单位建筑面面积造价的的增加。因因此除了底底层或公共共活动场所所或特别需需要之外,在在满足设计计规范后,一一般不应盲盲目的增加加层高。
    77、建筑材材料、设备备标准
     一一般而言,建建筑成本随随着建筑标标准的变化化而变化,建建筑材料、设设备标准高高的,建筑筑成本随之之增高。但但是,在有有些情况下下也并不完完全如此。所所谓高标准准的建筑材材料和设备备,其重要要的标志是是指品牌、价价格或是较较为稀贵的的产品,并并产生一定定的影响,其其成功之处处是在于各各种要素的的巧妙搭配配。例如在在装饰房屋屋墙面时,虽虽然可取品品牌好、价价格高的墙墙纸,但远远不如用颜颜色和谐、价价格大众化化的涂料产产生的效果果来得更好好、更易于于为买主接接受。因此此,不仅仅仅是材料、设设备的品牌牌好和价格格贵就一切切都好,有有时候注重重合理和巧巧妙的设计计手法比单单纯追求建建筑材料、设设备的高标标准和单纯纯的品牌其其效果才能能更好。
     8、规划、建建筑设计本本身
     规划划、设计本本身的收费费,它在投投资中的比比例并不是是很高,但但对于一个个成规模的的建筑物或或建筑群体体而言,往往往差异是是很大的,业业主与不同同的规划、设设计公司订订立合同时时,费用相相差几十万万元的事例例并不少见见,因而规规划、设计计本身的收收费或多或或少地影响响着建筑成成本。
(二)、控控制影响因因素的主要要方法〔以以住宅开发发为例〕::
1、建筑造造价构成比比:建筑造造价构成比比反映的是是不同工程程部位的造造价占总造造价的比值值。分析这这个可以找找出降低造造价、提高高经济效果果的方向。
2、户型::小户型单单方造价比比大户型高高,因为小小户型内墙墙多,相应应墙面抺灰灰、管线敷敷设安装单单方造价就就高。(销销售定价要要考虑这个个因素)
3、层高::室内净高高直接影响响建筑造价价。降低层层高可以直直接节省投投资,节约约建筑材料料和劳动消消耗,减轻轻建筑自重重,提高抗抗震能力。
4、建筑的的平面形状状:一般来来说,建筑筑的平面形形状越简单单,其造价价相应地越越低,施工工也经济。
5、建筑的的单元组合合:合理安安排建筑的的单元组合合,能提高高设计方案案的经济效效果,单元元组合数可可以影响山山墙、基础础、屋面等等部位的造造价。
6、窗墙比比:在满足足规范要求求的情况下下,窗墙比比越低越经经济。
7、结构配配筋:结构构工程师的的设计水平平,直接决决定了建筑筑钢筋含量量的高低,从从而影响工工程造价。
8、建筑结结构形式::框架剪力力墙结构体体系造价最最高,框架架结构体系系次之,砖砖混结构造造价最低。因因此,建筑筑结构的选选择,是影影响建筑设设计方案经经济性的一一个重要因因素。要明明确结构工工程师的职职责,其中中结构含钢钢量限额,细部大样样做法的规规范,合理归并并结构构件件有利于成成本节约。
附表:规划划设计阶段段成本控制制一览表::
控制要点
控制什么
怎么控制
谁来控制
注意事项
规划方案
(1)可行行性规划设设计
¬市场信息搜搜集和分析析
­市政状况信信息分析
®规划要点确确立
¯可行性研究究设计任务务书°可行性性设计变更更
设计负责,成成本、营销销配合
设计单位和和主案设计计师的选择择,重视总图图设计
(2)方案案评审
¬组成可行性性规划评审审委员会,对对方案进行行评审、确确定。
­未通过的方方案进入可可行性设计计变更环节节,再重新新评审。
设计牵头、工工程、成本本、营销策策划等配合合,管理层层决策
市场、产品品定位,成成本的提前前预控,产产品建议书书
(3)设计计成果
¬对可行性规规划设计根根据实际情情况进行细细节调整
­设备选型方方案提前确确定
设计负责,工工程、成本本、营销策策划等部门门配合
控制(利润润&成本)
综合合经济技术术指标及产产品分析
®根据提交的的设计成果果进行投资资估算
成本负责,设设计、工程程等部门配配合
合同锁定规规划设计时时间,协调调成本与品品质、进度度关系
2、报批设设计
(1)设计计方案
¬根据项目前前期运营的的情况和市市场分析制制订设计任任务书
设计负责,营营销策划、成成本等部门门协作
­方案设计招招投标
设计牵头、工工程、成本本等部门配配合
《设计概(预预)算》
®方案设计评评审
专家评审,相相关部门参参与,管理理层决策
拓宽设计院院工作面,将将材料、构构件设计纳纳入设计范范畴内
(2)报批批
¬注意市政设设计
­注意相关法法规,完善善自身报批批规范性,材材料完整
前期负责,设设计等配合合
《建造成本本概〔预算算〕》
3、扩初设设计
影响工程造造价的程度度约65%%
(1)扩初初设计要求求
¬对报批设计计进一步调调整
­设计要求
®内部审核
设计负责,相相关部门配配合
扩初、施工工图设计周周期
(2)成本本概算
¬根据扩初设设计招投标标方案和设设备选型、实实体研究、环环境方案等等因素对总总成本作出出概算
成本负责,工工程、设计计等协助
扩初设计任任务书
­制订开发计计划指导书书中的资金金概要计划划
成本与财务务负责
《扩初设计计概算》
(3)扩初初设计图
¬根据扩初设设计要求招招标
­专家评审
®内部评审
借助内、外外部专家意意见,管理理层决策,设设计成本等等部门把关关
进一步优化化限额设计计,确保钢钢筋*kgg/m2、砼砼*m3//m2、砌砌体*m33/m2等等含量合理理
¯设计调整
设计负责,成成本审查,工工程配合
Ⅲ级钢的应应用
4、桩基设设计
(1)地质质勘察
¬搜集权威地地质资料
­招选专业公公司勘察
成本负责,设设计等部门门协助
勘察设计任任务书
(2)设计计方案评审审
¬桩基设计22种以上形形式
­由专家进行行桩基形式式和桩基结结构评审
结构型式的的确定,桩桩基型式的的确定