沈阳方迪家园高层产品策略调整建议.ppt

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结论:方迪家园高层产品的市场定位需重新调整。
本案地域分析
所属地块概念
铁西新区的CBD核心地带
交通:铁西区的交通“主动脉”之一
主干道:
次干道:
商业街:
本案所在的建设大路是一环路联接铁西、和平的主干道之一。
是铁西区通往和平最重要的交通枢纽,同时也是沈阳市仅有的三条八车道马路之一。
本案西侧的兴工街紧临规划中的CBD中心,并与北二路汽车销售服务一条街相贯通。
整体位置处在铁西区的东部,对和平区的辐射能力较强。
建设大路
保
工
街
一环
南五马路
沈阳站
CBD
兴工街
兴华街
北二路
本案
沈辽路
二环
二环
二环
东西快速干道
太原街
区政府
铁百
西塔街
胜利大街
CBD和CBD物业
能称之为CBD中央商务区的区域必须是经济科技文化中心和通往机场、车站、城市主要公路的交通中心,两者均要求绝对密集。CBD因为聚集大量高收入、高品味的公司、人群以及为之服务的进出入公司和人群,而产生了CBD商圈和CBD物业。
以北京CBD为例:聚集了北京市70%的涉外企业,共2075家。其中475家为跨国机构,北京市共160家世界500强企业CBD区占120家。区域聚集白领7万人,写字楼43座。为CBD服务的自由职业者和小型公司的进出入人员共35万人。
为满足这些人员的居住办公需求,CBD区形成了以下几种物业形态:
物业形态
地段
主力单价
单位面积
客户构成
商住公寓
CBD核心区与边缘地带之间
9000-13000元
100-200m2
服务于区内主流大企业的自由职业者、小型公司
高级商务公寓
CBD核心区
8000-12000元
150-360m2
自住与投资各半,住租人均为企业高级总裁、经理。
白领公寓
CBD边缘地带
6500-7400
15-40m2
中等收入的普通白领
纯写字楼
CBD核心区
17000元
150-360m2
区域内主流外企
商务:铁西新区规划中的商贸金融产业带
金融
本案的南侧,正在建设一座占地2万平方米、建面近8万平米、高30层的金融大厦,这将为本地区带来融资的巨大潜力。
酒店
区域内太原街地区有三座四星级酒店(新世界、商贸、金都),一座正
在建设中的五星级香格里拉国贸酒店。
铁西新区未来商务规划
在本案建设大路南侧规划建设一座高楼总部大厦,项目占地7000平方米,建面6万平米,高层30层以上的商务、办公综合性星级酒店。
铁西广场拟建一座国际商务中心大厦,项目占地1万平米,建面8万平米,高30层以上的综合性国际商务大厦。
商业:和平和铁西零售贸易最发达的商业区分布左右
和平区太原商业街
距本案仅1000米的商业区。是沈阳市的零售贸易中业态档次最为高级的商业区,是大型、高档百货和品牌专卖店最为集中的地区。集合了沈阳市百货业排名第一、三、四的三大百货:中兴、联营、新世界。%。
其中新世界百货是沈阳市具备唯一性质的最高档的百货,客户范围辐射整个辽宁省,拥有固定消费会员一万余人。
连锁品牌百货-百盛、万达商业广场、和沃尔玛超市沈阳第二家店于年正式营业了。
太原街地区在概念上相当于上海的淮海路。
铁西区铁百商业街
距本案仅1000米,是铁西区唯一零售贸易最集中的商业区。业态档次为中低级,以大众百货和中、低档家电为主营。
商业:沈阳市规模最大的汽车贸易产业带
北二路的汽车产业是铁西新区重点发展的产业带之一,是沈阳市品牌汽车销售规模最大的地区。一期占地20万平方米,规划30个汽车项目,现有26余家汽车销售店在建,其中有6家品牌汽车展销店(众志诚、奇瑞、本田、雪铁龙、马自达、通用)已落成营业。
其中北二路西南角的国际汽车贸易大厦正在建设中。,高26层。经营范围包括汽车销售、汽车维修、汽车零配件、酒店式商务公寓等。是北二路的标志性建筑。
北二路汽车产业带预计将于明年春节后全部建成投入使用,并将成为沈阳市汽车零售贸易额增长点最高的地区,同时也给该地区带了众多的省内外新生就业人士在此工作、居住。
商业:沈阳市最集中的医药批发市场
小结
本案处于一个极具商住发展潜力的区域,该区域将成为沈阳市最具发展潜力CBD商贸核心区。
受太原街商业区的辐射,使得本案区域形成了以胜利大街为中心,东部为商业文化区、西部为商务区、南北部生活居住区的显著格局。
CBD商贸区为房地产市场中的商住产品提供良好的生存环境。
医药行业的大型公司驻沈办事处、汽车贸易的销售及售后服务的特约机构;品牌服装代理驻沈办事机构、自由职业人等将成为未来区域内商住产品的潜在消费群。