开发经营与管理读书笔记（去年已过，经验分享）.doc

第一章房地产投资与投资风险
投资:为获得可能的不确定的未来收益而做出的
决定(确定的现值的牺牲)
①以资产为基础(资本和所有有形无形资产)
②以企业为基础(一国企业在另一国建实体)
③以交易为基础(资本资产跨国界流动)
: ②具有时间性;
①有目的经济行为现在支出一定价值的经济活动;
③目的在于得到报酬;④具有风险性,不稳定性.
:
①国家经济增长的推动力②与企业发展密切相关
③促进人民生活水平提高④利国内稳定和国际交往

①土地:建成后的/在建工程
②居住:最具潜力风险较小规模小交易量大
③商业:投资者间效益受其与社会接近程度影响位置
④工业:特定用户⑤特殊:是属长期投资

位置固定或不可移动; 寿命周期长;各异性;
政策影响; 专业管理依赖; 相互影响;
适应性:房地产本身不产生收益,在使用过程中产生

:开发投资_短期; 置业投资-自用或出租
:
①企业债券和股票投资权益型
②房地产投资信托公司投资抵押型 REITS
③购买住房抵押支持证券混合型
:抵消通膨影响;提高投资者资信
较高收益水平;税收优惠;易得金融机构支持;
⒋之弊:变现性差;投资巨大;回收期长;专门知识经验

风险:为未获的预期收益可能性的大小,比预期收益
增加的叫"风险报酬",标准方差越小风险越小
风险体现在:①投入资金安全性②期望收益的可靠性
③投资项目的良现性④资产管理的复杂性
:
通货膨胀(购买力降低)-降低实际收益率
市场供求;周期;变现;政策;政治;或然损失
利率:价值折损或债务加重
利率提高会抑制市场需求,而致房地产价格下降
:
①收益现金流;②未来经营费用;⑤时间;⑥持有期.
③资本价值;(取决于①②); ④比较(机会成本)
:②尽可能归避控制转移风险
①据风险大小确定相应目标收益率
:
对相同宏观经济环境变化,不同投资项目收益有不同反应
:注重研究地区时间分布及项目类型分布合理性
,前提是各项目间有一个负的协方差,最理想绝对的负协方差
=无风险收益率+系统性风险系数或斜率
*(市场整体平均收益率-无风险收益率)
:机会成本加适当风险调整值
第二章房地产市场及其运行规律
:.
运行环境:
⑴影响市场发展的社会经济因素:
①社会:
②经济:
③政策:
⑵影响市场转变的社会经济力量:
①金融业发展②信息通信技术提高③生产工作方式
④人文环境变化⑤自然环境变化⑥政治制度变迁

:
:从宏观市场环境角度
①按地域:是主要方式; ②按用途
③按存量增量:
一级出让. 二级().三级(存量房产)
④按交易形式:

①供给指标:可供租售量、空置率、建设周期
②需求指标:GDP(生产法收入法支出法)、家总支出
商品零售和城市居民消费价格指数
③市场交易指标:吸纳量(租售之和).房地产价格


:缺乏弹性;非同质性;土地有限难再生
投资巨大-高度垄断, 供给主体间竞争不充分不广泛
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房地产市场功能:
①配置存量房地产资源和利益.②显示市场需求变化
③指导供给适应需求变化.④引导需求适应供给变化
⑤指导政府制订科学的土地供给计划
:
投资收益包含单位时间的租金和转售增值。
:
①租金和价格不变化;②价格=重置成本;
③新增量=折旧量;④资产存量不变
,房地产业发展由整体经济发展决定
.

⑴泡沫:市