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谈破产企业的土地使用权

——关于企业破产过程中土地使用权问题的探讨

宋保卫

在企业破产案件的审理过程中,破产企业的土地使用权问题是涉及的主要问题之一。因各破产企业的性质和注册的时间不同,土地使用权的取得方式亦不全都,对破产企业土地使用权的处置也不一样。现将笔者对破产企业土地使用权问题的几点浅显的熟悉,与大家共同探讨。

一、破产企业土地使用权的概念和法律特征

土地使用权是指根据法律对土地加以利用的权利。破产企业土地使用权是指破产企业依据法律规定业已取得并仍可以有偿或无偿地利用土地产生效益的权利。依据土地治理法规定,我国实行土地的社会主义公有制,即全民全部制和劳动群众集体全部制。国有土地和集体全部的土地虽不得侵占、买卖或非法转让,但土地的使用权可依法转让。结合以上企业土地使用权的概念和有关的法律规定,破产企业土地使用权具有以下特征:

1、主体特定。即在清算组处分破产财产以前,土地使用权只属于破产企业。

2、来源合法。破产企业原来赖以生存进展的土地使用全不管是以何种方式取得,都应是依据法律规定拥有土地使用权证。破产企业非法猎取的土地使用权,国家应无条件地无偿收回。

3、财产有偿。土地使用权作为破产财产的重要组成局部,其价值在破产企业生存时和破产后均会以不同形式表达出来。

4、程序标准。企业取得土地使用权的程序是经过申请、审核、批准、发证,而要取得破产企业的土地使用权,不仅要遵循企业破产法规定的程序,还必需经过资产评估程序、审核确认程序、成交价和议价程序、土地使用权转移登记等一系列程序。

二、破产企业土地使用权的来源

国家供应土地使用者土地使用权的主要途径有两种,一种是出让,另一种行政划拨。土地使用权出让是指国家以土地全部者的身份将土地使用权以协议、招标、拍卖的方式在肯定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。划拨是指出让、转让以外的其他各种取得土地使用权形式的行为,除拨用原来就属于国有的土地以外,主要是指由国家向农夫集体征用肯定面积的土地,全部权归国家,使用权划拨给单位或个人,由用地者支付征地费用,以后每年向国家缴纳土地使用税的土地使用形式。受让的土地使用权在肯定年限内可以转让、出租、抵押,而行政划拨取得的土地使用权只有规定用途的使用权。综观近几年所审理的企业破产案件,大量的全民全部制企业和集体全部制企业土地使用权的取得,主要来源于行政划拨,小局部才通过出让与支付出让金的方式猎取。

三、破产企业土地使用权的处理原则和程序

企业破产法虽然规定了如何处理破产企业的财产,但无视了破产企业最重要的财产权利──土地使用权的处理问题,有关土地治理法规也未涉及,这对人民法院处理破产企业的土地使用权带来了相当的难度。对此,笔者认为,要处理好破产企业土地使用权问题,有必要遵循以下原则:

(一)合法取得原则

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权可以抵押。有的濒临破产的企业,为了不丢失土地使用权,往往将土地使用权和地上建筑物或其他附着物作抵押,期望凭籍其土地使用权恢复生气。但假如该抵押合同违反国家法律、法规和土地使用权合同的规定,就应认定无效,抵押权人就不能按抵押合同取得土地使用权。因此,要取得破产企业的土地使用权,不仅要按法律规定办理,而且受让的权利主体、转让的形式和转让手续都要合法。

(二)优先取得原则

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。假如破产企业在破产以前,已依法将土地使用权或地上建筑物、其他附着物抵押给抵押权人,依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和企业破产法的有关规定,抵押权人有优先受偿权和优先取得权。由于破产企业的土地使用权是破产财产的组成局部,假如以转让等方式处理,首先也必需满意全体债权人的需要。因此全部债权人也享有优先于非债权人的优先取得权。

(三)有偿取得原则

由于我国土地全部权和土地使用权的分别。有些破产企业的土地使用权,是过去无偿或低价取得的。因此,在处理破产企业的土地使用权时,要不要考虑其使用权的取得方式,要不要评估作价问题,经常在审判实践中引起争辩。有的主见无偿或低价取得的土地使用权,就不必考虑它的价值,或对其价值忽视不记,处理破产财产只要处分企业的物质形式的货币和实物。尤其在有行政命令的状况下,清算组提交给人民法院的破产企业财产清单,往往对土地使用权的价值未作评估,有的甚至不说明土地使用权的起初状况。但笔者认为,新的权利主体想要拥有破产企业的土地使用权,必需有偿取得。不管破产企业的土地使用权是以何种形式取得,都应当交有评估资质的土地评估机构依法进展评估,然后以评估价为低价,通过公开拍卖的方式,对破产企业的土地使用权进展公开竞买。

(四)国家干预原则

人民法院依法独立行使审判权,这是人民法院的根本审判原则。但在审理企业破产案件时,尤其是在处理破产企业的土地使用权时,由于目前标准这方面的法律、法规不够明确,清算组为让债权人和债务人均能从土地使用权的有偿处分中得到更多的财产收益,往往会无视国有资产的流失,把本应由国家收取的土地使用权出让金作为破产企业的财产用以清偿,造成国家不必要的损失。这种现象在无偿取得划拨土地使用权的全民企业的破产案件中时有发生。为防止在审理企业破产案件中国有资产流失,当地的市(县)人民政府应依法予以干预。在破产企业土地使用权转让时,应对转让期限限制在使用年限内;假如转让价格明显低于市场的,政府应行使优先购置权。

人民法院依法裁定破产的安排方案,是行使审判权的详细内容。从肯定意义上讲,人民法院依法处分破产企业的土地使用权,裁定新的权利主体猎取破产企业的土地使用权,是代表土地全部权人──国家行使土地全部权的局部处分权。尽管如此,土地使用权问题究竟是政府行政治理事务问题,人民法院在审理破产案件时,要想处理好破产企业的土地使用权,仍应当取得当地市(县)人民政府的协作和帮助。

那么,人民法院应实行什么程序处分破产企业的土地使用权呢?笔者认为,破产企业的土地使用权,作为破产财产的组成局部,虽有其特别性,但它与破产企业的其他财产是严密相连的,因此人民法院首先应遵循企业破产法规定的程序,对破产企业的土地使用权,人民法院可托付法定的土地资产评估机构评估并经资产主管部门认可,然后由清算组对破产企业的土地使用权连同其地上建筑物或其他附着物一并进展协议转让、招标转让或拍卖转让,人民法院同时邀请政府有关部门对转让行为进展监视和帮助,最终由人民法院作出破产土地使用权转移给新的权利主体的裁定,新的权利主体在支付猎取费用后,凭人民法院的裁定书,按土地治理部门的规定办理有关法律手续。

四、破产企业土地使用权的处理方式

(一)通过出让和支付出让金方式取得土地使用权的处理方式:

1、拍卖转让。这主要是指通过有关部门在社会上公开竞争,有偿转让破产企业土地使用权的一种方式。人民法院可以出具托付书,托付法定机构对破产企业的土地使用权依据其所处的四周环境、条件、进展前途等诸多因素进展综合评估,报出评估价。同时结合政府部
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