北京XX数码项目产品定位报告.pptx

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亦庄天安数码项目产品定位
本方案为内部讨论过程稿,仅限于内部讨论使用
前言言
本次次报报告告的的目目的的,,在在于于对对于于项项目目的的持持续续开开发发以以及及项项目目建建筑筑规规划划设设计计提提出出决决策策性性依依据据,,我我们们通通过过理理论论研研究究,,市市场场研研究究来来判判明明项项目目可可行行的的开开发发方方向向,,并并且且从从可可借借鉴鉴的的成成功功项项目目开开发发理理念念以以及及开开发发模模式式、、市市场场前前景景分分析析、、市市场场机机会会分分析析三三个个层层面面来来确确定定项项目目总总体体定定位位,,并并就就设设计计相相关关问问题题作作出出界界定定说说明明。。
本方案为为内部讨讨论过程程稿,仅仅限于内内部讨论论使用
思路导图图
商务花园园发展历历程
国外成功功案例启启示
商务花园园国内发发展现状状
商务花园园北京发发展现状状
商务花园园亦庄发发展现状状
亦庄商务务花园市市场分析析
(办公理理念升级级,产业业集中,,产业与与资本的的接近))
概念认知知
分布与规规模
规划与产产品
客群共性性
未来竞争争格局
功能定位位
产品定位位
项目设计计
(以市场场为导向向)
(以客户户为导向向)
(指导))
本方案为为内部讨讨论过程程稿,仅仅限于内内部讨论论使用
商务花园园一般位位于城市边缘缘区域,具有良好好景观视视野的写写字楼办办公物
业,商务花花园在国国外已经经发展的的相对成成熟,在在国内,,商务花花园因北北京丰台台ABP的热销而而声名远远播,许许多开发发商开始始关注这这一新兴兴的办公公物业
但是,不不能将商商务花园园简单的的理解成成为一种种低密的的写字楼楼物业,,认为““照猫画画虎”,,将商务务花园样样式直接接复制就就可以成成功,商商务花园园不简简简单单的的是一种种建筑形形式,它它的形成成是一个个内在的的,长久久的过程程
商务花园园的形成成
(商务花花园问题题的界定定)
在开始讨讨论本案案项目定定位之前前,我们们认为有有必要对对商务花花园这一一概念做做简要梳梳理,以以便能够够获得正正确认知知,更加加准确的的把握本本项目定定位以及及开发方方向
本方案为为内部讨讨论过程程稿,仅仅限于内内部讨论论使用
一、产业业结构的的变化
从社会经经济发展展来看,,高新技术术产业在在产业结结构中的的地位日日趋显著著,智力密密集型的的生产决决定了生生产关系系的改变变,科技技创新成成为了现现代社会会生产中中新的生生产力
商务花园园产生的的三个条条件
规划脑力资源源的集中中运用,,要求一一个良好好的办公公创造环环境
人的价值值凸显行行业人力力资源管管理的特特点:防防止同行行过多交交集导致致核心人人才资源源流失
二、城市市结构的的变化
这是促进进商务花花园规模模发展的的重要因因素经济济的繁荣荣,促进进了城市市的发展展,这种种发展主主要表现现为城市市的扩张张,郊区城市市化一个个中心到到多元化化发展,形成多多足鼎立立的局面面
就一般规规律而言言,当一一个国家家或者区区域人均均GDP达到3000美元以上上10000美元以下下时,经经济增速速加快,,城市功功能进入入快速扩扩张阶段段,商务务中心多多元化成成为可能能
三、办办公需需求的的多元元化
决定了了商务务花园园的生生存空空间城市传传统商商务物物业不不能完完全满满足现现代商商务办办公需需求,给商商务花花园的的发展展创造造了独独特的的生存存空间间,也也是完完善城城市商商务功功能,,对于商商务办办公结结构的的一次次平衡衡
本方案案为内内部讨讨论过过程稿稿,仅仅限于于内部部讨论论使用用
在商务务花园园的位位置选选择上上注意意与城城市规规划紧紧密结结合;注重重城市市交通通,,区域域间均均有轻轻轨链链接,,在商商务花花园所所在区区域设设置复复合化化交通通转换换站点点——保持区区域环环境特特色,,又和和城市市紧密密相连连
在商务务花园园内部部规划划中注注重地地块划划分的的均好好性,在地块划划分方面,,基本保证证每个地块块都临近内内部主要环环路,有着着良好的交交通的通达达性,同时时又保证每每个建筑良良好的自身身展示效果果,——商务价值均均衡
注重对商务务花园内部部配套的规规划
国外成功经经验提炼—新加坡
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规模宏大,,景观良好好。用打造花花园的概念念来打造商商务花园,,美国北卡卡三角科学学园区规定定园区内建建筑覆盖率率不得超过过15%
商务花园必必须具备商商务的特征征,群落分布,,层次丰富富。大中小小型、不同同规模的商商务花园形形成一个有有机群落,使得区域域内不同级级别,不同同商务需求求的企业都都能够找到到适合自己己的居所
形态多样,,卓尔不群群。统一风格格样式的建建筑和分布布于园内各各种体育休休闲娱乐设设施组成的的功能体服服务于某一一类型的企企业客户;;也可以根根据客户的的要求,划划分不同的的主题,再再围绕这一一主题展开开设计
多年郊区化化进程使得得郊区与城市市交通便利利性大
大增强,社会阶层层与行业的的布局划分分逐渐明显显
利用生态学学的观念,,将入园企企业以及各各物业形
态有机整合合,提出了了共生与寄寄生的规划划理念
国外成功经经验提炼—美国
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从发展动因因来看:商务花园园的出现是是与城市经经济发展以以及产业结结构的调整整以及布局局的再规划划息息相关关的
从产业类型型上来看:商务花园园是以智力力密集型产产业为主
从产业结构构来看:行业产业业链高端或或者前端部部分在同一一区域内密密集分布,,信息互通通,资源共共享,形成成一定的内内聚效应
从地理位置置来看:主要位于于城市边缘缘区域,有有着良好的的交通通达达性
从园区功能能来看:生产环节节剥离,商商务、研发发、生活、、休闲有机机融合
从园区规划划来看:低容积率率、高绿化化率,建筑筑多以小体体量多层为为主
商务花园概概念认知
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中央商务区(CBD)
总部商务花园(ABP)
城市中心区
城市中心50公里范围内,紧邻主干道
不同开发商建设,单体优秀,组合杂乱
统一开发商建设,单体优秀,组合宏伟
强调开发商利益
强调总部企业利益,衍生区域经济利益和开发商利益
建筑指标受限:尽可能少绿化或不绿化
使用率约为50%四面采光,视野好能源损耗大
建筑指标全面优化:
高绿化率
使用率在85%以上
一般单面采光,有黑房间
绿色节能
配套受限
配套空间较好:餐饮、娱乐、休闲等
专业化商务一般依托相邻配套
专业化商务功能有机组合:会议、展览、新闻、酒店等
非专业服务
开发商、政府、金融等机构,有专业化服务
ABP与CBD的比较
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商务花园国国内的发展展现状—总部经济的的兴起
2002年北京市社社会科学院院总部经济济研究中心心主任赵弘弘发现并提提出了“总总部经济””理论
总部经济概概念提出后后引起了全全国许多中中心城市的的强烈反响响,北京、、上海、广广州、深圳圳、青岛、、济南、武武汉、大连连、沈阳、、厦门等国国内大城市市纷纷明确确提出发展展总部经济济的战略,,将发展总总部经济作作为城市产产业结构升升级的战略略选择
北京1999年出台鼓励励跨国公司司在京设立立地区总部部若干规定定,目前形形成了北京京CBD,中关村科科技园海淀淀园、丰台台园和金融融街等国内内外大型企企业集团的的总部聚集集区
总部经济指指一个区域域利用特有有的资源优优势,吸引引企业将总总部在该区区域集群布布局,将生生产加工基基地布局在在具有比较较优势的其其它地区,,从而形成成合理的价价值链分工工的经济活活动统称
总部经济的的精髓和核核心在于总总部和生产产制造环节节空间分离离所形成的的资源再配配置价值,,其所强调调的是总部部以及由总总部需求所所衍生出来来的金融、、保险、会会计、法律律、教育育、培训、、物流等构构成的一套套完整的服服务业体系系,是各经经济体之间间的内在联联系和相互互支撑
总部经济概概念的兴起起,也为商商务花园的的在国内的的发展起到到了至关重重要的推动动作用
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