房地产法律风险防范手册.doc

房地产法律风险防范手册
(2012年版)
冼汉瑞徐美宁薛志辉编
目录
前言
第一章、购房法律风险防范
一、一手房购房法律风险防范
二、二手房购房法律风险防范
第二章、房地产开发前、中、后期各环节法律风险防范
一、房地产公司收购法律风险防范
二、合作开发房地产项目法律风险防范
三、工程建设法律风险防范
四、房屋销售法律风险防范
五、房地产开发报建销售各类证照办理的法律风险防范
六、物业管理纠纷法律风险防范

前言
自房改政策实施已来,房地产业在中国获得了空前的发展机遇,房价亦随着国家宏观政策的变化迭荡起伏。
受2008年国际金融危机影响,中国经济下滑、房价急跌,中国政府于是在2008年底出台了一系列扶持经济发展的宽松货币政策。宽松货币政策的直接导致2009年房价急剧上升。随着2009年底以来国家对房地产市场调控的不断深入及2011年欧债危机的影响,坚挺的房价终于在2011年9月有了降价的迹象,这种降价的预期也在不断的强烈和深入人心。
房价上涨时,购房者处于相对弱势,与开发商、一手业主谈判的空间小,而且大家都获得了房价上涨的利益,故而相安无事;房价下跌时,购房者处于相对强势,与开发商、一手业主谈判的空间变大,而且购房者极易受房价下跌的影响或挞定、或违约、或设法找到对方违约事由。
因此,在房价处于下降通道的阶段,房屋买卖双方的谈判空间加大,单方制订对自己有利条款要求对方遵守已不太可能,这就需要平衡买卖双方的利益。在让步与平衡的博弈过程中,买卖双方都需认真考虑合同条款与潜在法律风险,以免日后发生法律纠纷。这就需要专业律师为买卖双方提供法律服务。
同时,由于现时房价下行拐点的预期强烈,房地产开发活动日益萎缩,房地产项目并购将会日益增多。项目并购涉及的投资巨大、法律问题和风险较多,一旦出现法律风险则损失无法估量。为此,我所房地产部资深律师团队专门编制了房地产开发建设前、中、后期各环节的法律风险防范。

第一章、购房法律风险防范
一、一手房购房法律风险防范
(一)、买卖双方不具备主体资格的法律风险
防范措施:
1、弄清卖方主体
仔细验证房地产开发商的基本资料,确认企业名称与营业执照的名称完全一致。购房者在签订《商品房买卖合同》时,无论接触的是开发商还是其委托的销售公司,都应认准签约主体(《商品房预售许可证》上标明的公司),在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才能避免
“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。此外,还需要验证合同中的建设项目依据和商品房销售依据是否与原件相同
2、弄清自己是否符合购房、贷款条件
各地相继出台了房地产限购、限贷政策,在购房前应仔细向销售人员、或律师当地的政策以及自己是否符合购房、贷款条件,否则,一旦交付定金则晚矣。
(二)、违约责任不对等的法律风险
防范措施:
在《商品房买卖合同》中,列明了卖方逾期交房、逾期***和买方逾期付款的相应处理条款,但关键内容是空白的,需要由双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕,购房者就需要仔细对比,以达到双方违约期限及违约金对等。
(三)、房屋面积差异处理约定不明的法律风险
防范措施:
在《商品房买卖合同》中,关于房屋面积差异处理方式是可选项,购房者应尽量选择有利自己的条款。
此外,购房者还须重视的就是房价是按套内建筑面积还是建筑面积计算,如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款,因为核对公用建筑分摊面积非常困难,个别开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润,损害购房者的权益。因此,在合同中应尽量明确按套内面积计价。需注意的是,电梯房的实用率(套内面积/建筑面积)一般在70%-85%左右,在可能的情况下,尽量向开发商了解清楚面积构成情况。
(四)、交楼条件、装修标准约定不明的法律风险
防范措施:
交楼条件与装修标准不同。交楼条件不符合合同约定(如验收合格),购房者可以拒绝收楼并追究发展商的违约责任;装修标准不符合合同约定,发展商必须尽快更换或维修,但购房者一般不可以拒绝收楼,也不可以此为由拒交物业管理费。
交楼标准:
合同中对此是选择项,如验收合格、综合验收合格之类,但这并不明确,必须明确验收合格的标准及需提供的文件,如《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》、《建设工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》等。如果发展商在交楼时不能按合同约定提供这些文件,购房者可以拒绝收楼。
装修标准:
一般见合同附件中的装修标准。重要部位、贵重家具、电器应明确品牌和型号。
(五)、交楼时间、产权登记时间约定不明的法律风险
防范措施:
实际操作中,开发商一般会把交楼时间和办理房产证的时间写得很长已避免违约的风险,