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中融国际信托有限公司
中融-【琴海苑股权投资】项目
尽职调查报告
经办业务部门:【产业金融】部
声明与保证
我们在此声明与保证:本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查工作指引》和有关规定,根据合作方提供的和本人收集的资料,经我们审慎调查、核实、分析和整理,并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息,我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
直接调查人签字:
年月日
直接调查人签字:
年月日
部门负责人签字:
年月日
目录
一、项目背景 5
(一) 项目基本情况 5
(二) 项目进度安排 6
(三) 项目资金需求 6
二、信托方案 7
(一)信托产品基本要素 7
(二)交易结构 8
1、交易流程说明 8
3、关于北阪河谷基金 9
3、信托资金的退出方式 9
4、风险控制措施 10
5、监管措施 10
三、交易对手情况调查 11
(一) 项目相关方股权结构图 11
(二) 项目公司实际控制人 11
(三) 项目公司 12
(四) 项目公司控股股东 22
(五) 集团公司整体情况分析集团公司整体情况分析 24
(六) 上海黑鹰 48
(七) 上海绿洲花园置业有限公司 50
(八) 辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司 68
四、标的项目 70
(一) 项目基本情况 71
1、项目现状 71
2、项目拆迁历史及项目拆迁、征收政策 72
3、控规指标 73
4、开发计划 74
(二) 项目市场情况 75
1、宏观经济概况 75
2、当地总体房地产市场 79
3、项目市场情况 87
(三) 项目分析 94
1、总投资预测 94
2、已投入资金的合理性 95
3、资金需求合理性分析 96
4、项目资金来源与运用预测表 96
5、银行贷款安排 102
6、销售预测 102
7、项目损益预测 106
8、敏感性分析及盈亏平衡点 107
(四) 本项目综合评价 108
五、还款来源 109
六、风险控制措施分析 110
(一) 结构化设计 110
(二) 保证担保人担保能力分析 110
(三) 土地抵押担保能力分析 111
七、本信托计划风险评估 111
八、结论及建议 112
项目背景
项目基本情况
本项目的交易对手为上海金心置业有限公司(下称“金心置业”),该公司是一家外商独资的房地产开发有限公司,由原上海琴海置业有限公司在2009年更名而来。实际控制人为香港上市公司“上置集团有限公司”(下称“上置集团”)。公司注册资本为人民币7亿元,。
金心置业为琴海苑项目(下称“本项目”)的开发建设主体。本项目基地位于上海市黄浦区大兴街以东,中华路、黄家阙路以南,迎勋路以西,陆家浜路以北(地籍编号为:717、718、719号),总占地面积为37129平方米。整个基地以江阴街为界自然分成南北两块,其中南块面积约13455平方米,北块面积约23674平方米。
金心置业于2003年签署本项目的《土地使用权出让合同》;根据该合同规定,金心置业应当自行负责项目拆迁,并在拆迁完成后取得项目土地使用权。该项目共需实施旧区改造涉及居住房屋2099证、居民2242户,企业单位42家。截止目前,金心置业已自行在基地内动迁了40%的居民。因筹备上海世博会,本项目拆迁工作于2007年暂停。现上海市黄浦区政府拟推进本项目,采取以政府为征收主体的形式对本项目地上房屋进行征收;该阶段房屋征收工作拟拆除房屋总建筑面积约41049平方米,其中居民居住建筑面积为26819平方米,个体户房屋建筑面积为1260平方米、企业单位用房建筑面积为12970平方米。
为推进前述征收工作,目前金心置业已初步与黄浦区政府确定了拆迁合作协议草案,由金心置业采取支付征收动迁款项的方式与政府进行合作;该等草案中约定如果第一轮征询(有关征收程序具体见第四部分)未生效,则首期支付的房源保证金予以退还,该合作协议将于2013年10月底签署;此外,目前金心置业正在与政府协商对金融机构融资的增信方案,洽谈中的政府增信措施包括:如果发生第二轮征询未生效、在约定期限到来时征收搬迁未完成等情形,政府将会分期退回金心置业已付的前期拆迁成本和对应资金成本(一般为1年期贷款利息),或者是由政府下属的国有企业以约定价格收购金心置业股权等,以实现金融机构资金的安全退出;该等协议将在银团放款、第二轮征询开始之前达成。
项目进度安排
预计该项目从2013年10月启动第二阶段房屋征收工作,并计划于 2013 年下半年与黄浦区建交委签订旧区改造合作协议;正常情况下2014 年底前完成房屋