别墅物业：东莞森林湖二期别墅项目营销策略提案(天启机构)2007-53页.pdf

房市金碟-最有价值房产策划2000案(08版)
创立于2005年,专业提供房地产策划的学****参考集成解决方案。我们本着
宁缺勿滥、优中选优的原则,耗时一年编辑整理了本套《房市金碟:最有价值房产策划2000
案》资料,这可能是您见过最系统、最实用、最有份量、最具价值的房地产策划资料集!
本套资料包括28组共2000多套策划案,以光盘快递提供,450元实价包邮,推荐使用支付宝
安全付款。承诺提供为期两年的新资料免费下载,随盘赠送最新房地产广告年鉴、住宅设计年
鉴等资料。站长热线:**********,客服QQ:23107290!
网址:(若打不开请刷新再试,网站有最新目录和试用资料下载)
料大全
一栋别墅肯定一座城市
-- 森林湖二期策略提报--
天启策划 2007/3
料大全
第一部分策略前思考
料大全
[06年,100%热销背后的冷思考]
5月20日开盘
7月15日样板房开放
9月28日交房
料大全
[两大现象] 开盘销售并不理想, 客户频繁对我们的价格体系施压,开
,尽管价格连续调
①先抑后扬
整上涨,剩余单位资源与区位明显差于前期单位,工程质
②边骂边买量出现问题,但客户边骂边买,销售提速.
市场撐尴蕹惺軘的表象,要求我们重新思考项目价值与营销
料大全
战略层面
①领导者却没有成为定义者
天赋资源,使森林湖成具备王者之尊,但06年营销重要落在了产
品突破上,价格话语权反而被万科松山湖1号占了先(其12500元
/平米的联排均价,25000元/平米的独栋均价都超过森林湖)
料大全
战略层面
②两大主流项目,却没有主导中心城价格走势
森林湖+凯旋城,成为中心城价值标杆,都在价格营销上,两个项目却
陷入单打独斗,没有形成价格联盟,价值主流项目却没有主导价格市场
料大全
战术层面
①稀缺型别墅却按照公寓方式销售
全案推售,选择权完全下放到客户手中,销售陷入被动,价格成了唯一杠杆
价格缓涨(4次),造成客户预期混乱
开放参观,别墅的尊崇感缺失
料大全
战术层面
②没有走出摴愀?+ 售点敶衬J
广告进行信息告知和形象维持,销售中心守株待兔以产品+逼定斁鍪?对传统
推广模式的沿袭,无法创造品牌溢价
料大全
第二部分操作目标界定
料大全