龙兴商业广场营销策略.doc

华强地铁商城市场定位
华强地铁商城的目标市场定位,依据通过该商城的自然人流确定,不需要特别或刻意划分。自然人群主要包括以下分类:
1.
按职业划分:
城市上班族、商业、服务业从业人群、旅游人群
2.
按层面划分:
小资一族、白领一族、城市居民
3.
按年龄划分:
18—50岁
以上消费群体定位涵盖了深圳最有购买力的族群,也是华强地铁商城基本的市场目标定位。根据不定时在华强人行天桥目测考察,每100个路过该区域的人中,50岁以下的约占98%左右,因此,华强地铁商城拥有着最理想的自然人群构成。
因此,在市场定位上,初步作如下设定:
1.
基本定位
中端定位:面向自然通行的人群。
以中档产品为主,面向更广泛的消费人群,针对人群的流动性大的特点,确定随手购买的模式。
2.
区别定位
以中档商品定位,确立商城大众化特色,同时区别东门地铁商城(地摊化、低端化)与国贸地铁商城(高档化、贵族化);
以中档品牌和新生品牌为主,建立商城基本品位和格调,以区别于一般地下商城抵端商品泛滥和地摊化趋势。
3.
同构定位
华强地铁商城将充分考虑华强北各商城、比如女人世界、创景名店、男人世界等商场成功的模式,在建立自己特色的同时,争取商城的业态、商品品位、品牌特色等与华强北品牌化的商城保持同构。
4.
商品类别定位
以服装、礼品为主,以时尚用品为辅。
5.
商品类型定位
以小件商品为主,不主张大宗商品。
龙兴商业广场营销策略
面对商业物业激烈的竞争局面,龙兴商业城除加强本身内功外,尚须在不断更新的营销策略上求新求异,才能在竞争对手中脱颖而出,取得良好的销售业绩。为此,我司在结合多年商业物业销售经验的基础上,总结近期内商业物业常见的操作手法,提出如下营销策略供讨论。
(一)、永不供楼营销策划方案
龙兴商业城与好百年十五年租赁关系的确立,其销售的主要营销模式也必将为返租方式。考虑到该营销模式的目前现状,我司建议在目前一般做法的基础上需求突破。为此,我司特出台永不供楼的方式供参考:
传统方式
一般都采取每年由发展商提供8%的固定回报。同时,发展商为达促销目的,往往都将前三年(布吉中心广场为四年)的租金直接从首期款中扣除。现以一价值40万的铺位,返租15年、每年8%,银行提供五成五年按揭付款为例,分析小业主和发展商的收益:
铺位总房款:40万
首期五成扣除三年租金后小业主实际支付首期款:
发展商实际总计收取房款为:
十五年内发展商共计支付金额为400000*8%*12=
小业主十年每月供楼款为:
前三年小业主实际支付资金总额为:
*3*36+104000=182422元
从第四年开始,小业主每月所收租金额为:2666元/月
小业主前七年除去供楼款后的所得收益为:
(2666-2178)*84=41014元
小业主前十年尚有成本数额为:182422—41014=141487元
后五年业主每年收益8%,尚须收回成本的时间为:
141487/400000/8%=
结论:
小业主投入资金总额为182422元,(不计入租赁税和其他杂费),前十年时尚有资金141487元尚未收回。
发展商总计收回资金为:,,须补贴8万员。
永不供楼方案
发展商采取首期支付20%,前十年由发展商提供等额供楼款帮助业主供楼,后五年发展商则提供每年3%的固定回报。同时,采取将同等物业提高25%售价的方式,同样由银行提供五成五年按揭的方式,分析小业主和发展商的收益:
铺位实际总房款:40万
铺位公布总房款:50万
首期二成为:10万
发展商实际总计收取房款为:35万
十年每月供楼款为:2723元
十五年内发展商共计支付金额为:
500000*3%*5+2723*10*12=
前十年小业主尚有资金成本为20%:10万
十五年内,尚须收回成本为:
10— =
结论:
小业主投入资金总额为10万元,不计入租赁税和其他杂费,前十年时尚有资金10万元尚未收回。。
发展商总计收回资金为:35万,,。
以实际价值为40万的铺位为例,以上两种方式对比见下表
对比情况
传统方式
新方案
小业主投入资金额
182422元
100000元
第十年小业主的剩余成本
141487元
100000元
收回全部成本所需时间

15年尚有5%的房款万未收回
发展商共计收入资金

35万
发展商共计还款金额


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