2011年11月苏州市相城区苏地2011-B-17号地块项目定位及营销策划报告.ppt

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【序言】
联众公司有幸为绿原城乡建设有限公司“苏地2011-B-17号地块”提供一次深入市场调研服务,并且在市场调研的基础上,对该项目的市场分析、总体定位、产品规划建议、产品布局、经济分析、营销企划及全程推广策略提出针对性见解,并形成文字报告。希望能够为贵公司在项目开发和运作方面提供绵薄之力。我们希望能够继续提供深度服务。
我们愿意与绿原城乡建设有限公司进行捆绑式深度合作:第一,建立一支专门项目小组,为甲方提供全方位营销服务,包括:持续市场调研、营销策划、产品研讨修改、包装设计、品牌推广、销售实施及招商等系列服务;第二,我们在项目案场内设立专门项目部驻场,提供深度服务。
我们有一支实战经验非常丰富的专业队伍,我们有信心,也有能力在上海打造一个光辉耀眼的“绿原城乡建设”品牌!
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报告思路
营销
策划
市场
研究
广告
策划
商业分析
宏观环境
房产市场
区域分析
项目
属性
区位分析
项目四至
SWOT分析
项目
定位
建议
市场定位
民意调查
产品定位
业态定位
总平建议
客源定位
营销总策略
招商策略
招商组织
公寓营销策略
卖点整合
项目案名
推广口号
最好的策划不是最精彩的策划,而是项目最合身的策划!
媒体整合
细节建议
价格建议
经济测算
规划建议
入市时机选择
销售控制与分期
阶段性营销计划
媒体执行计划
媒体预算
平面表现
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第一章宏观环境分析
宏观环境
苏州概况
发展规划
相城区概况
政策环境
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一、苏州宏观环境分析
1、苏州简介
苏州,古称吴、吴都、吴中、东吴、吴门,现简称苏。苏州自有文字记载以来的历史已有4000多年,公元前514年建城,也是4个中国重点环境保护城市之一、长江三角洲的中心城市之一。隋开皇九年(公元589年)始定名为苏州,以城西南的姑苏山得名。苏州是江苏人口最多的城市,同时也是经济总量最大、现代化程度最高的城市。
2、地理位置
苏州,地处太湖之滨,长江南岸的入海口处;东邻上海,濒临东海;西抱太湖,背靠无锡,隔湖遥望常州;北濒长江,与南通隔江相望;南临浙江,与嘉兴接壤,所辖太湖水面紧邻湖州;东距上海上海市81千米。地理位置优越,是江苏省的东南门户,上海的咽喉,苏中和苏北通往浙江的必经之地。
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3、行政区划
苏州市共辖7个区5个市,其中市辖区(金阊区、平江区、沧浪区、工业园区、高新区、相城区、吴中区),代管5个县级市(常熟市、张家港市、吴江市、昆山市、太仓市)
4、交通环境
随着公路,铁路,水路的不断发展,交通越来越方便,从苏州到各个城市的里程不断的在缩短,车程也随之减短;
起点
终点
里程(km)
苏州
上海
57
无锡
61
常州
100
镇江
167
南京
238
连云港
512
扬州
216
南通
190
苏州至周边城市的里程表:
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水路运输:苏州位于长江南岸,建港条件优越,建有张家港港、常熟港、太仓港,均为国家一类开放口岸。
铁路:苏州目前共有三条铁路经过,分别是京沪铁路、沪宁城际铁路、京沪高铁;京沪铁路和沪宁城际铁路共用一个苏州站,并且沪宁城际铁路在工业园区设置园区站,京沪高铁在苏州设置了站点苏州北站;
轨道交通:苏州为中国第一个获准建设轨道交通的地级市;目前获得国家批准正在建设的有轨道交通1号线、2号线、4号线,轨道交通1号线于2007年12月26日举行开工典礼,预计2012年6月通车。轨道交通2号线于2009年12月25日开工建设,预计2014年6月通车。4号线于2010年12月30日开工建设。其中2号线和4号线都经过相城区,4号线在阳澄湖西路设有阳澄湖西路站,就在本项目地块东北角位置。
苏州市远期(2030年前)地铁线网规划将建成9条线。总长为318公里,其中,中心城区265公里。中心城区站点数量181座,换乘站37座。
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5、苏州市人口
外来人口的大量涌入,并逐渐融入城市,成为城市发展和消费的重要组成部分。
大量外资企业的入驻,使得区域房地产市场的刚性需求进一步加大,为房地产开发带来持续、巨大的市场需求。
根据第六次全国人口普查数据显示苏州市各区人口数和所占比例如左图所示;其中相城区人口为69万仅次于与吴中区并列排第二位,其强大的人口基数将为该区域提供大量的市场需求。
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6、苏州市人均可支配收入情况
图为2003-2010年苏州市的人均可支配收入,年均增长比例都在10%左右,到2010年人均可支配收入为29219元,比上年增长了11%;可看出苏州人民生活水平、生活质量得到了提高。
苏州人民生活水平的提高直接说明苏州的发展不断的加快,城市化进城在不断加快,这也将有效的带动整个区域