2011年7月苏州相城·台家大厦项目入市战略报告.ppt

谁主相城
苏州相城· 台家大厦项目入市战略报告
2011年7月
一、策略思考
二、市场简阅
三、个案调研
四、定位沟通
[一]策略思考
相城居住组团
平江新城
劳动路居住区
项目本体坐落
2009年底,,预计在2012年将达到40万
嘉元路位于相城区偏市心位置,在相城区政府未来的规划发展中,嘉元路被规划为未来的金融一条街
编号
功能名称
建筑面积(㎡)
位置分布
备注
1
机动车库

B1 B2 B3F
不计入容积率
2
非机动车库

B1F
3
商场地下部分

B1F
4
商场地上部分

1-4F
基地:
地上:
地下:
建筑高度:
容积率:
建筑密度: %
绿地率: %
机动车位565 地上64 地下501
非机动车位200 地上75 地下125
5
办公区

2-5F
6
SOHO办公(西塔楼)

1F 6-23F
7
SOHO办公(东塔楼)

1F 6-25F
8
管理用房

5F 24F 26F
计容积率建筑面积

不计容积率建筑面积

总建筑面积

项目本体指标
近10万方的开发量体在苏州地产大格局里,本体单薄,属于“小家碧玉”型!
仅西侧活力岛市级商贸圈内的恒基苏州中心开发量就达95万方!
项目本体检视
写字楼+ 酒店+ 商业:最初设想
写字楼+ 酒店公寓+ 商业:调整意向
SOHO + SOHO + 商业:扩初方案
谁主江山:一策定乾坤?
[项目基本面]
隐性中心化
相城未来商办中心将落子在活力岛区域(城市副中心的市级商贸圈),本案仅沾未成形的金融街之“财气”,项目入市立基究竟为何?
不酒也不甲
酒店公寓为时下苏州现金牛产品,但扎堆严重,脱离红海战略可能为佳策,而SOHO办公在几大板块中亦绝非主流,产品瘦狗、价值何在?
市场挑战型项目
谨慎对待以下3个问题
①可建与热销
本案写字楼+商业格局,具丰富的产品定位可能性,但产品定位必须考虑市场能够
接受的产品类型,以热销为依据;因为,在地价成本相对较低的背景下,最大的风
险来自建设投资带来的资金积压风险!
②泛中心与独有化
本案处于以活力岛为中心化的主导开发趋势之下,以中心边缘化的金融街价值、对
撼未来市场热点,必须营造出反中心化的独有价值,否则将难以立足!
③投入与回报
在区域住宅与商办价格倒挂的背景下,项目开发短期内实现价格跳跃比较艰难,因
此,必须冷静对应好高骛远!
不是10万方的楼宇开发,
而是8平方公里一体化运作的开发策略
课题设定
[二]市场简阅
苏州经济的持续迅速发展,吸引了大量的人流,带来旺盛的购买欲和强大的购买力,为房地产市场持续健康发展提供了坚实的基础和良好的环境。
GDP
城市的蓬勃发展,吸引了大量人口的涌入,将存在较大的刚性需求比例,给市场带来众多的潜在购房客户,促动发展。
人口
发展
苏州2010年的人均可支配收入为28840元,比上年增长约10%,人均收入的稳定增长为房地产市场奠定了良好的基础。
随着国民经济水平的提高,房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化。
固定资产投资
私营企业和外资增加,带来稳定增长的客户群体。
私营外资企业
人均收入与支出
苏州对外向型经济依赖比较重,但综合考量,苏州经济非常向好,为房产市场开发奠定了基础
城市经济简阅
关键词:基础扎实
苏州市私营经济快速发展,品牌建设迈出步伐。新增中国驰名商标21件,中国名牌产品24只,累计拥有中国驰名商标和中国名牌产品达到43件和63只;私营经济快速发展,给GDP的腾飞注入强劲的发展动力,同时也形成大量的中产阶级,为高档房地产的开发带来充足的客源
苏州市利用外资项目呈现大型化,实际利用外资金额呈上升趋势,对于推动苏州的经济发展起到了极大的作用;世界500强企业已有134家落户苏州,显示出苏州市吸引外资的强大潜力,而实际上,苏州已成为国际商家投资中国大陆的首选城市之一。
苏州私营企业蓬勃发展,,比去年增长17%
私营企业和外资增加,带来稳定增长的客户群体
世界500强企业有134家落户苏州,每年利用外资的金额稳步增长,显示出苏州吸引外资的强大潜力
私营经济简阅
关键词:消费力强