中原2011年11月长沙达美D6区2012年营销执行报告.ppt

淡市突围
——达美D6区2012年营销执行报告
湖南中原事业七部

报告体系
Analyze System
>> 2012年市场大势预判
>> 2012年竞争市场研究
>> 2012年区域发展研究
>> 项目价值再解读
>> 2012年目标制定
>> 目标之下的营销策略
国内经济运行轨迹:CPI、PPI数据显示,中国经济继续在向“低增长高通胀”的区间滑行,中国经济仍旧没有摆脱进入滞涨的危险;
国内形势:货币紧缩政策不会放松
标题
内容
成都
限购政策放松
11月,成都政府、房地局和开发商以座谈会形式达成一致,对限购政策进行了部分修正,具体更改如下:
第一:房地局对于外地人购房条件(个税、社保)审批流程放松;
第二:以家庭为单位计算套数中,只要小孩满18岁即可做首套;
第三:对于一次性付款购房客户不再限制套数。
中原观点:
成都执行限购以来,房价整体下调达10%-20%,形成量价齐跌局面。此次限购的放松,总体采取原则即是“睁一只眼闭一只眼”。
同时中山等城市也逐步放松了调控政策。
这些城市的举措无疑给出了一种政策放松的信号,或许将使其他地方政府效仿。
11月开始, 部分城市出现政策松动,或将使其他地方政府效仿。但是成都限购政策放松试行一周之后,现被叫停。
2007年
2008年
2009年
2011年
2010年
政策平稳过渡
政策先紧后松
政策先松后紧
政策持续收紧
二套房信贷政策
明确二套标准
打击炒房炒地
税费利好
国四条
取消优惠政策
国十一条
强化信贷政策
417新政
严格差别化利率
929新政
强化落实税费信贷政策
新国八条
严格限购差别信贷
图:近年政策走势图
2012年
三季度后
缓慢回暖
政策缓慢放松
根据政策情况、市场情况及周期理论,中原预判市场将在2012年三季度后开始缓慢回暖。
全国宏观环境:
宏观经济层面趋势向好,经济仍处于上升通道。
政府政策主要体现对楼市尤其是房价的应激反应,以信贷、财税及土地政策为手段,对房地产进行调控。
政策打压造成房市持续冰冻,调控宗旨近期内不会改变。
长沙宏观环境:
长沙1-10月随量跌价平,但相较大城市而言,抗跌能力强
中原预判长沙市场将在2012年三季度后开始缓慢回暖。
市场大势分析小结
1、2011年1-10月长沙内六区新建商品房、、,%、% 。
2、2011年1-10月,长沙市内六区新建商品房、住宅累计供应量同比下跌,跌幅与上月基本持平。从供应走势来看,每年4月-8月内六区供应量基本持平,9月、10月供应量明显增多。受国家政策调控影响,2011年“金九银十”供应量较前月涨幅不大。% 。根据以往供应走势,预计今年最后两个月供应量将回落。
资料来源:长沙房地局政务网中原地产研究中心分析整理
内六区整体供应走势:2011年1-10月,累计供应量过千万,跌幅与上月基本持平。
10年1月-11年10月长沙市内六区新建商品房及住宅供应量(单位:万方)
10月内六区商品房供应情况:10月商品房供应环比上涨、同比下跌,同比跌幅缩小,环比涨幅增大。10月有7个新项目首次入市。
1、2011年10月长沙内六区新建商品房、、,%、%;%,% ,同比跌幅有所缩小,环比涨幅增大。
2、10月,长沙市内六区新建商品房供应量环比上涨、同比下跌。
(1) 据中原研究部周开盘监控数据显示,10月开盘项目27个,相比9月增加1个,推出房源减少1650套。开盘项目中,推量达到200套以上房源的项目有12个项目,环比减少4个。蓝湾国际广场推出写字楼,金科东方大院推出联排别墅,剑桥名门、时代公馆MINI派、恒万西溪里和蓝湾国际广场推出公寓。
(2) 10月开盘项目新推房源相比9月份略有减少。今年的“金九银十”未能迎来供应旺季。本月成交量环比上涨33%,与上月11%的涨幅相比,增幅达20% 。房产调控持续,预计在未来几个月,受政策滞后效应的影响,月供应量不会出现明显上涨情况。
资料来源:长沙房地局政务网中原地产研究中心分析整理
物业类型
商品房
住宅
指标
面积(万㎡)
面积(万㎡)









环比
↑%
↑%
同比
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↓%