浅谈物业管理风险及防范.doc

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法律专业效劳;除对物业管理企业的管理制度和管理流程提供法律专业意见外,针对物业管理效劳过程中出现的纠纷,第一时间采取紧急措施应对,由法律参谋负责进行处理,以防止由于法律专业的缺乏,造成进一步的不利和责任的扩大。????〔4〕物业管理企业将管理中涉及的电梯、绿化、清洁等专项管理,委托给专业的公司,由专业公司提供专业化的效劳。这种发包形式也是物业管理企业防范风险的措施之一。????首先必须审查承包公司的法人资格和专业资质,不具备专业资质从事承包工作,是违反法律规定的,如果因此而造成设备造***身和财产损害后果,将难免承当赔偿责任。一些物业管理企业为追求更大的经济利润,在未取得相应资质的情况下,委派企业内部人员从事电梯设备等日常维修、保养。形式上采用挂靠有资质企业的名义,每年交纳一定的管理费。实际上承当了巨大的法律风险,其次,承包合同中,应明确约定,专业公司在承包期间因维修保养不善造成设施本身的损坏或给第三人造***身或财产损失的,由专业公司承当全部的赔偿责任。????〔5〕在公共和共用设施、设备的管理和养护过程中,如果发生事故和损害事件,应向有关部门报告,由相应的部门对事件进行调查,对事件和损害发生的原因进行认定;该原因就是日后各方,包括法院认定过错和责任的依据,在一定程度上可以说唯一依据。事件和损害发生后,应积极面对,暂时的回避是解决不了问题的,责任也是无法摆脱的。5、公共环境风险防范????小区和大厦公共区域的绿化、消杀、环境污染的整改和公共区域施工等标准管理都是消除公共环境不平安因素和隐患的必要工作。小区和大厦因公共设施维修工程或其他供水、供电、有限电视、网络、通讯等企业施工需要,在公共场所、小区道旁或者通道上挖坑、修缮、安装地下设施等,物业管理企业应监督施工企业或由物业管理企业在施工现场周边,设置明显标志和采取平安防护措施等,防止造成他人人身和财产损害的。????物业管理企业在上述情形下,因维修物业或者公共利益,确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当与相关施工企业在施工前签订协议,对小区施工现场管理和风险防范、法律责任分担问题进行约定,降低物业管理企业的法律风险和责任。施工结束后,应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状,消除风险和隐患。????在绿化养护时,物业管理企业往往对新种植的草坪和其他植物,采用围栏方式组织行人通过,以实现养护的目的。用来围栏的很多采用带刺的铁丝,而该铁丝在黑夜时,行人很难看清楚,容易造成行人被绊倒或摔伤。对于物业管理企业在公共区域设置的临时性障碍物,首先必须考虑所使用的障碍物本身是否会造成对他人的人身损害,应选择平安的障碍物,例如可以将铁丝更换为光滑的原形竹竿,加以夜间反光材料;其次,在障碍物前需要设置明显的提醒行人注意的标识,告知行人注意和绕行。在消杀前应在小区或大厦公示栏告知业主或非业主使用人,消杀的时间安排,注意未成年人和宠物的平安;消杀过程中,对作业的区域应适当加以封闭,暂时阻止行人通过;消杀完成后的一定时间,应在作业区域周围设置明显的提示和告知标识,防止因业主和非业主使用人在不知情的情况下,造***身和财产损害。对小区和大厦中的商业用途的房屋管理,也是物业管理企业面临的难题之一。商业用途的房屋如果用于进行饮食业,会给小区,尤其是周围邻近的业主带来一定程度的油烟和排污、气味的污染。物业管理企业在饮食场所开业前应审查排污染、排烟设施的建设以及相关政府部门的批准文件;开业后,继续跟踪监督和管理,针对其他业主和非业主使用人的投诉,应及时***,及时限期进行整改,对整改无效或拒不整改的,应依法向有关部门以书面形式反映情况,提交政府部门处理和处分,因为物业管理企业不具有行政处分的权利。而拖延和不作为,可能发生新的风险和平安隐患。????针对物业管理企业发现的,在管理范围区域内的业主个人所有的物业存在平安隐患,可能危及公共利益及他人合法权益时,物业管理企业应书面通知责任人及时维修养护,要求业主给予配合;同时将上述情况书面告知给小区和大厦业主委员会,由业主委员出面协调,催促责任人履行自己的义务。在采取上述措施都无效的情况下,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护。相关费用再由责任人承当,向责任人追索。????物业管理水平高和低,是可以量化的,要让所有能够体验物业管理水平的人,都能从头到脚感到物业管理的好与差,甚至能够选择物业管理企业在这里安家落户。因此,要将法律标准有机地贯穿整个物业管理过程,管出水平、管出文明、管出和谐、管出文化。现在物业纠纷越来越多,纠纷类型呈多样化,物业管理企业当被告而且败诉的案子也越来越多。这就要求我们加强防范物业管理效劳风险,提高自我保护水平。只有这样我们的企业才能实现又快又好可持续的开展。