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总部经济解读


什么是工业地产?
•工业地产是指工业类土地使用
性质的所有毛地、熟地,以及
该类土地上的建筑物和附属
物。是有别于住宅、商服和综
合类用地以外的第四种性质用
地.
•工业类土地上的可建建筑物用
途有较大的范围,在中国主要生产厂房研发办公楼
包括:
◆工业制造厂房
港口
◆物流仓库物流仓库
◆工业研发楼宇
◆港口用地及设施配套附属设施
•中国工业地产细分简表
工业地产市场份额
占据中国地产交易总量15%以上份额
的工业房地产领域。
5%
15%
民用地产
商用地产
50% 工业地产
其他
30%
中国地产交易市场100%
工业地产的数字(CIRE Market)
Î 工业厂房新建市场
根据《国土资源部公告》中国每年新增用地指标400-600万亩,其中50%以上用于工业建设用地。
Î 工业园区开发建设市场
商务部开发区管理职能部门统计,中国在注册的工业园区3000余个,待审批及被合并的共计一万余个,
包括至少5万个园中园,规划面积近6万平方公里,其中2/3在3-10年内开发.
Î 工业地产交易市场
中均3-5年需要更新、置换、翻修厂房及仓库。每年新增注册制造
商贸类企业15万家,需要新建或租赁新厂房及库房。每年新增外资生产类企业2万家,催生中国工业地
产市场。
Î 投资类市场
在中国专事工业地产投资的外国基金近20家,年总投资额约30亿,存量面积约300万平方米,且以年均
15左右速度增长。内资工业地产投资业主近1000家,新增厂房等空置率35%
产业特点-历史机遇
•中国从七十年代末至今,经历了四次国际产业的转移。到2010年中

中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生
工业地产。世界性的技术革命和产业革命为工业地产在中国的发展
提供了历史性机遇。
•中国接纳世界产业转移进程表
1 2 3 4
70年代末-80年代初 80年代初-80年代末 90年代初-90年代末 21世纪初-今
东南亚、港澳台地港澳台,新加坡及部美国、日本等国大型以欧洲、日本、美国
区等向内地输入“分外资企业,向中国生产企业(500强) 等为代表,行业内领
三来一补”加工厂, 输入劳动密集型加工,以资源型粗加工为先的中等规模企业,
集中在中国华南区生产企业,产业布局特点布局中国市场, 利用中国资源优势,
域。以华南、华东为主要港台企业利用中国产出于开拓市场需要,
地业链优势,技术型企规模性产业输出转移
区。业再次重新布局。区。以西南为中心,华
域范围涵盖华北、华东等区域的布局。
南、华东区域。
投资选址
外部环境市场环境通路效率场地现状投资可行性
•城市宏观经济•市场需求特性: •周边道路•权属•投资收益
•城市规划口岸物流/生产•场地与主要•规划
性入厂及出厂城市快速通道•基础设施
物流/市内配送或高速公路的•地理地质
•市场需求量连接
•市场供给•场地至主要
•竞争口岸的连通性
•竞争优势•交通成本
工业地产的关键成功要素
产业定位政策配套关键驻商资金筹措基础设施
资料来源:工业研究中心小组讨论
业务模型
•专注于工业房地产投资与
经营
•工业地产的发展随着国家
经济的发展持续而稳定住宅
GDP
商业及零售
工业房地产投资平均回收期8-10年
工业
发展
投资回报分析
•工业房地产平均投资回报率为
10-12%,高于商业地产6%-8%
及住宅地产5%-7%.
•以上数字以国际标准为例,投资
回报以资本市场投资回报为分工业
析依据投资.
商业及零售
住宅
回报
传统工业地产的升级——产业地产
随着由以制造为主的产业特征向制造结合自主
创新为产业特征的国家总体产业升级趋势出现
的更加符合现代企业经营活动特征的物业载体
统称。
产业地产
工业地产