房地产开发投资分析可行性报告.doc

东胜御熙台项目可行性分析报告
姓名:杨松
学号:1005031219
班级:房产2班
指导教师:李伟华
日期:2012年5月26日
目录
一、项目简介
二、区位分析
1、石家庄住宅市场分析
2、政策分析
3、自然位置分析
三、项目规划设计方案
四、工程建设进度
五、总成本及费用估算
六、收入与税金估算
七、经济分析
八、风险分析
九、总结
项目简介
物业类别:住宅
项目特色:生长在自然中的有机社区
建筑类别:板楼多层高层
装修状况:精装
环线位置:二至三环
所属商圈:老动物园  
容积率:
绿化率:35%
开发商:东胜集团/ 河北东丽房地产开发有限公司
售楼地址:裕西公园旁
物业地址:苑东街与工农路交口
交通状况:南北纵跨城市主干道裕华路、中山路,辅助干道工农路;公交配套四通发达,10路19路24路39路357路25路;
均价:15000元/m2
项目配套
全程名校:
小学:中山西路小学、维明街小学、草场街小学、实验小学等;
中学:石家庄市第二十四中学、第十七中学、第十一中学、第十中学、第六中学等;
大学:河北师范大学、河北医科大学、河北经贸大学、石家庄大学、河北交通职业技术学院、河北司法警官职业学院、石庄法商学院、河北省委直机关工委党校等;
医疗卫生:白求恩国际和平医院、中国人民解放军白求恩国际和平医院、河北医科大学第三医院疼痛门诊、桥西口腔医院口腔诊所、河北省优抚医院、石家庄市第八医院、石家庄市友谊烧伤医院、石家庄联谊医院
休闲娱乐:石家庄中影联电影城、裕西公园、友谊公园、西清公园;
商业购物:
北国超市(西兴店)、国大超市(省直店);益友百货、新百广场;明月家具城、东明国际家具博览中心、北国商场家电城等;
区位分析
1、石家庄住址市场分析(资源共享)
2012年1-2月石家庄房地产市场分析报告
前言:龙年伊始,两会召开,温家宝总理明确提出“房价远未回归到合理价位,调控不能放松”,楼市调控再度陷入收紧预期之中。2012年第一季度的石家庄楼市商业地产活跃、住宅地产冷清的局面也显示出调控持续对市场的影响,但是刚需楼盘的不断发力则使得产品定位逐步趋向于明朗。2012年伊始,楼市将在“调控不放松”的总理论调中如何前行?
一、2012年1-2月石家庄房地产市场商品房上市量报告
  2012年1-2月,石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证共计20个,㎡,㎡,㎡。环比2011年同期,石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证数上涨11%,供应预售面积下跌63%。
  2012年1-2月,石家庄住宅批准预售套数共计2362套,环比同期下跌64%。
  2011年1-2月,㎡,而2012年1-㎡。随着调控的进一步加强,市场观望态势持续弥漫,市场需求量降低,购房者购买积极性不高,进而影响开发商被动减少推盘量,因而造成了上市量明显减少的现象。
  2012年2月,石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证共计11个,其中住宅类5个,非住宅类6个;其中住宅类含商品用房类项目5个,非住宅类含商业营业用房类2个、办公楼1个、其他类3个。
  2012年2月,石家庄市区商品房市场批准预售证共计11个,%。其中,住宅类5个,同比下降45%;商业营业用房类2个,%。
  2012年2月,㎡,同比下降66%,占2012年1~㎡的61%;㎡,同比下降64%;㎡,同比下降98%。
  2012年2月,石家庄市住宅批准预售共计1367套,同比下跌61%。

图一:2011年2月~2012年2月石家庄商品房上市面积折线图 
  
图二:2011年2月~2012年2月石家庄住宅上市套数折线图
    由图一、图二可以看出,随着壬辰龙年到来,调控预期不断加强,市场观望态势持续弥漫,在调控与新春的双重影响下,市场需求量降低,购房者购买积极性不高,更多的购房者只是在性价比合适的楼盘中进行观望考察,而出手购房的速度减缓,这也影响到开发商被动减少推盘量,因而造成了上市量明显减少的现象。
但随着传统三月“小阳春”的即将到来,市场供需回暖,2月份供应量虽然仍处于低点,但已有回暖迹象,并已经渐渐逼近2011年3月开始反弹的低点,因而今年的三、四月是否能迎来楼市第一轮回暖,刚需是否能够拯救楼市,蛰伏月余便可待证。
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