房地产经营管理第七章 房地产开发投资可 行性研究.ppt

第七章房地产开发投资可行性研究
房地产开发投资可行性研究概述

可行性研究是随着科学进步和经济管理科学的发展而产生并日臻完善的
一种系统的工作方法。它是在投资决策前,对拟议的投资或开发项目进
行全面的、综合的技术经济调查研究和科学论证,以确定该项目是否具
有可实施性的研究。
房地产开发投资可行性研究的内容
(1)市场研究
(2)财务效益可行性分析
(3)环境效益评价
房地产开发投资可行性研究概述
房地产开发投资可行性研究在房地产开发过程中的地位和作用
(1)可行性研究是开发项目投资决策的依据。
(2)可行性研究可作为向银行申请贷款及筹集资金的依据。
(3)作为与有关方面商谈合同、协议的依据。
(4)可行性研究是项目规划、工程设计的依据。
(5)可行性研究是城市规划、建筑及环境保护等政府部门
对项目进行审查、审批的依据。
房地产开发投资市场可行性研究
特定地点市场研究的内容
,基础设施及其他娱乐设施,交通运
输条件,社会环境,水文、地质、地貌,环境保护等因素的限制

、租金分析


房地产开发投资市场可行性研究
特定地点市场研究的步骤
(1)明确市场调查研究的问题,
并为这些问题的研究拟定初步计划。
(2)进行开发项目的限制性因素评价。
(3)市场区域范围界定。
(4)市场竞争情况调查及市场占
有率分析。
(5)估计对该开发项目的需求量。
(6)综合分析供求状况,为开发
项目的投资提出建议。


房地产开发投资财务可行性研究
房地产开发成本、收入、融资能力分析

发成本分析

发收入分析

发融资能力
分析
分析
房地产开发投资财务可行性研究
房地产开发投资的财务效益分析
房地产开发投资净现值分析法,是将整个开发过程中的现金净流量,按期望的收益率换算成现值(PV),以求得投资的净现值(NPV)。用公式表示为:
NPV=∑(CIt-COt)/(1+i)tt=1,2,…,n
式中,CIt为第t年的现金流入量;COt为第t年现金流出量;i为期望收益率。
净现值为正或等于零,表明该项目开发投资的收益率高于或等于期望的收益率,该开发项目的投资方案可接受;净现值为负,表明项目开发的投资收益率低于期望的收益率,应放弃对该项目进行投资。在对多种互斥方案进行选择时,应选取净现值最高者。
房地产开发投资财务可行性研究
房地产开发投资的不确定性(风险)分析




房地产开发投资的环境影响评价
原生性影响和次生性影响
(1)原生性影响。原生性影响是开发活动的直接结果。
(2)次生性影响。次生性影响是开发活动的间接性或诱发性结果。它包括与开发活动有关的投资和可能诱发的社会经济活动方式的变化。
影响因子的选择和测定

(1)大气污染
(2)水污染
(3)固体废物
(4)噪声污染
房地产开发投资的环境影响评价
影响因子的选择和测定

(1)学校
(2)公园
(3)用水量
(4)能耗
(5)交通运输
(6)社会治安
(7)防火
(8)人口构成
(9)居住条件