某房地产公司房地产开发工作流程.doc

房地产开发工作流程
A1 项目信息收集及过滤:
1公司根据每年的工作计划时刻关注国土资源局的土地拍卖情况,对每一块意向土地的相关资料做出详实可靠的分析。造价控制中心在获得土地拍卖文件后,按照规划设计指标核算出建安成本。开始市场调查(包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施、风俗****惯等)。根据调查结果,做出评价。认为项目可行,列出可行性提纲。
2财务状况分析
公司财务总监根据公司现有资金及贷款能力给出分析结果
3销售前的预测
销售公司结合土地周围的实际情况做出销售前预测(调查与预测社会对项目产品的需求类型)。
4工程可行性研究
研发中心接到造价控制中心提供的可行性提纲,进行工程可行性研究,看是否可行。
5造价控制中心根据销售公司提供的售前预测及研发做的工程可行性报告,做出项目可行性提议,报公司领导审批。
A2 项目概念策划:
项目可行性提议经公司领导批准后,开始做项目概念性策划。(必要时,可委托设计咨询公司签订可行性研究合同进行策划。)销售公司针对项目产品的需求类型做市场调查、预测;造价控制中心做资源调查包括人口、经济状况、收入来源、交通运输、生活设施,风俗****惯等
;研发中心做各种规划方案、户型方案的对比研究。
集团技术总监召集研发中心、造价、销售对可行性提议进行优化选择,优选建设方案、技术方案、确定建设规模。针对研发中心所提供的多种建设方案,造价控制中心作经济分析进行优化比较。报集团总经理确定建设方案、建设规模。技术总监定案项目实施进度计划。财务及造价同时给出资金的筹集、周转、投资效果计算与分析数据。根据以上数据由研发中心编写项目可行性研究报告,报公司主席审批。审批同意后办理招、拍、挂手续。
A3 土地的取得:一般通过招、拍、挂的方式
取得中标通知书后,现场缴纳一定比例的土地定金
签订土地出让合同
在土地出让合同规定期限内缴纳土地出让金全款
税务局核定土地出让金契税并缴纳
勘查测绘院绘制项目现状图和定界图
到国土资源局领取市政府土地批复文件,确定土地面积
持土地出让合同、市政府批复文件、缴纳土地款和税金证明、定界图到国土分局办理土地证申请
填写申请,与四周相邻界指界盖章确认
到市房产交易中心测绘处重新绘制定界图
将上述完成资料报房产交易中心审批
到房产交易中心领取土地证
A4 项目策划书:
取得土地后由项目部组织相关人员在前期策划的基础上进行详细的实施策划。
A5 土地预审
持中标通知书和现状地形图到市国土资源局,以红头文形式上报申请,具体包括:土地位置、土地性质、出让土地面积、批复建设规划建筑面积等内容
领取批复
A6 项目环境评测
填写建设项目环境影响审批申请表,同时按申请表后要求备齐材料,填写委托书,报到环境局政务大厅(投资额一千万元以内在区环保局申报;投资额一千万元以上的报市环保局)。
环境管理处受理申报材料,进行现场勘察:
经初步审查后,由环评管理处出具书面告知单,决定针对该项目做报告书或报告表(按建筑面积一般以10万平方米为界):
建设单位委托有环境资质机构编制环境影响报告书或报告表:
①如做报告书→环境评估中心组织专家对该报告书进行专家评审→提出意见进行报告书修改→报评估中心进行复审→(合格后)报环保局政务大厅受理→环保局出具批复意见
②如做报告表→报环境局政务大厅受理→环保局出具批复意见
A7 建设项目选址意见书
在规划局报建大厅办理。15个工作日。
申领《选址意见书》需提交资料:申请书及规划报建申请表、、土地证明资料(附图)、相关部门审查意见,青岛市统一坐标和高程系统的1:500现状地形图2份(地形图原则不小于用地界线外50米范围,大型管线工程可用1:1000或1:2000现状地形图)。重新申领《选址意见书》,须提交原审查意见。
领取批复资料:批复完成后携带报建卡到报建大厅领取批复资料,领取批复资料时请注意阅读批复意见和审查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还,若对批复意见有异议,则及时与经办人联系以便尽快处理,若资料存档后则不方便办理。
A8 项目投资计划备案或核准
商品房投资计划备案:持建设项目用地预审意见书、建设项目选址意见书、项目环境测评批复到市发改委投资处办公室报件。
经济适用房、普通商品房投资计划核准:持项目用地预审意见、规划选址意见、项目环境测评批复、项目建议书(代可行性研究报告)市发改委投资处办公室报件。
报件以红头文形式上报,具体包括:土地位置、土地现状、土地面积、建设规模、总投资、建设面积等;办理时限:15个工作日。
A9 规划方案设计
办理单位:XX设计院
②时间:25天
A10 规划方案评审
审批部门:一般重点项目、高层建筑及临主要道路的项目规划方案审批由市规