XX区XX乡房地产可行性研究报告(下)_完整版.doc

XX区XX乡房地产可行性研究报告(下)
一、投资地块的地理环境
土地是不可再生资源,一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置,周边的自然环境,人文环境,市政配套及临近楼盘的品质等,决定了此地块大部分的市场家者,因此,我们首先从地块环境入手调查分析。

地块面积:,近似平行四边形,周边主要有水塘,菜地和村镇建设用地构成,较平整。
该地块位于XX区XX乡石桥村,远为农田,整个地块较平整,无丘陵,小山包,且地块的延伸四周也大致是一望平原,地块周围有叫多的村庄,主要有石桥村,塔子湖村(由渔家墩,福园村,芦家墩三个自然村构成),新春村(有2000人左右);还有成片的采地和零星的湖面分布在地块周围。


该地块总体来看属于平原地区,空气较好,无大型污染,植被水系丰富。
以下为地块四个方向的环境情况:

远望是一条长条沿路而建的现代化建筑,能隐约感受到大都市生活,京广铁路从旁边横贯而过,由远及近是大片开阔地带,无障碍物,临近的XX大道平行延展,该方向上因有一高压输电线路沿XX大道方向铺设,使得该方向上无论近看或远望的视线都被干扰,另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。

北面遥望张公堤,成片的草地,带状的防护林区沿堤分布,大片的湖泊,莲池密布,自然村落散布其间,湖水清澈,空气清新,宁静而美丽,但近处有零星的小村落削弱了景色。

远方较开阔,中部为建设中的东方恒星园,近处的竹叶山路边为商铺,工棚映入眼帘,黄孝河平行流过,隐约有河水淤积下来的异味。

西对姑嫂树路,进处无高层建筑,视野开阔,远眺现代都市居民区,隐约可见正在施工的新华家园,自然村落和耕田水塘由远及近步入视野,也是因大道的施工沿路有灰尘。

我们选择以本地块为中心,南至五干道(发展大道),北至张公堤附近,东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界,集中调查。
1. 地形地貌状况(详见附图地形地貌图) (略)
2. 物业形态划分图(详见附图物业形态划分图) (略)
3. 局部放大图(详见附图局部放大图) (略)

自然环境:该带为平原地段,靠近黄孝河,两旁不远处有若干小湖,附近的村落有石桥村,塔字湖村,新春村,都属于XX乡。XX乡乡政府靠近竹叶山路,距石桥村不到500米。附近设有成片的自然林或人工林,惟有路两旁不多的树林,大车过后,尘土飞扬,该地段绿化较差,但也没有什么大型的污染源。
社会环境:道路路面状况较差,经常有载货的大卡车经过,到市内的交通不便利,沿线只有716一路公交。地段入口处有大东门客运站,有许多通向周围县市的长途客车。水电气的基础建设均以到位,电话线已铺设,但没有网络线和有线电视线(新建小区除外)。路边附近有2-3个门诊部,有中国信合,农行等金融机构的分点。石桥村对面有华中高级中学,但距石桥村较远。没有大型的娱乐场所,只有几家小型的台球厅。
人文环境:沿路两旁的居民来自不同的地方,主要是石桥村,塔字湖村等附近的村落。另外还有武昌,汉口,汉阳的居民到此打工。同时有黄陂等附近区县的居民。他们大多是出外打工来到这里,租用当地居民的住房,沿路地带和石桥村大概有2-3千人。居民的房屋大体为2-3层,比较简陋。
经济环境:有一大型钢材市场,路两旁一直到石桥村居民的收入水平不等,属石桥村的居民每年固定有1000-1500元的收入,来源于村办企业,承包队,出租房。另外村民可选择在路两旁租商铺,发展第三产业,或在一些私人办的公司打工,如XX新基业混凝土有限公司等,他们的收入较高,每月有1000元左右的收入,另外有些较大的公司都有集体宿舍,员工来在各处,有的住在二七路。
此处本地块东北方向的村落属于石桥村六队,该队共有60户,约250人,村民主要以种田,打工,出租房为生。对村大队而言,收入主要以“卖地”为主(该村的集体地约400亩),收入该居民发放补助,基本上每户居民为4000-5000元/年。该村交通不发达,小学,中学都比较远。居民主要以石桥村人为主,有一些来自黄陂等地区的打工者。工厂很少,只有几个村民自办的个体小企业。雇员多为本村居民,村民自建房多为二层楼房,建筑面积约400平方米左右,很多房子由外来者租住,该村的水电,通讯等都不完善,绿化状况较差,周围有很多废墟空地,基础设施和公共设施都不完善。

自然环境:沿线区域自然风景较好,多湖泊村庄钓鱼台,无污染,空气清新,景色怡人。沿张公堤路段以绿地,防护林区和湖面次第构成,地势平坦;塔子湖路段属平原地区,沿路自西向东依次分布新春村,塔字湖村(由渔家墩,福园村,芦家墩三个自