对2009年房地产形势发展的分析判断.pdf

对 2009 年房地产形势发展的分析判断
提要:2008 年对于房地产行业来讲是极不寻常的一年。从 2007 年持续进行
的以“抑制房价过快上涨”为主要目标的宏观调控政策打压下,消费者的心理预
期受到抑制,而紧随国际金融危机的蔓延影响,市场观望情绪进一步加重,全国商
品房成交量出现急剧下滑。
2008 年 1-9 月份,全国房地产开发投资增速减缓;土地购置和开发面积增速
大幅回落,部分地区出现负增长;房屋施工面积、新开工面积和竣工面积以及商
品房销售面积、销售额、销售价格指数等下滑明显,出现负增长的地区范围进一
步扩大。
进入 10 月份,面对错综复杂的国内外形势发展变化,国家宏观调控的基调
也作出了针对性的调整:从“双防”转向“一保一控”,再转向“保增长、扩内
需”。
在政府一系列刺激经济利好政策影响冲击下,全国重点城市楼市成交显著回
升。11-12 月份重点城市成交显示,环比上升 15%到 80%不等;市场观望情绪有
所缓解,但尚无完全复苏迹象。
2009 年在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下,房地产市
场将步入较长时间的调整期,房地产企业已迎来新一轮“洗牌”,在供需双方搏
弈作用影响下,短期内房价下调将成定局。

一、从宏调政策层面判断

(一)由于 2008 年宏观经济调控政策中的货币政策和财政政策对房地产将起
到“外围救市”的效果。早前对经济的过度悲观预期对房地产造成的压力,已有
所缓解。因此,在不断出台的利好政策刺激下,特别是中央经济工作会议对经济
强有力拉动作用带动下,市场对经济前景的预期会有所挽回。12月8日国际货
币基金组织发表权威报告称,今明两年中国经济增速仍有望达到 %和 %。
尽管出口增长放缓,但受投资和消费稳定增长推动,中国经济仍将保持活力。我
们预测 2009 年中国经济潜在增长率预计应在 8%-9%之间。
(二)由于中央对房地产的态度,是从紧调控转变为“稳住房地产”,避免
由于房地产调整引发经济的“硬着陆”,虽说对房地产的政策回暖已错过最好的
出台时机,但在房地产深调趋势下,“稳住房地产”的中性“放松”态度,最终
已转化为“鼓励”并得到进一步“稳住”和“释放”。
(三)在国内经济下滑的背景下,政策作用将被削弱。由于降息和减免交易
税费能够缓解刚性需求的支付压力,抵消经济向下对居民购买力的侵蚀,但无法
真正刺激购买需求大幅提高。2009 年行业的恢复依旧将主要依赖价格的调整和
库存的进一步消化。

二、从货币政策层面判断

(一)由于在货币政策中,预期利率、存款准备金仍有较大调整空间(市场
预期未来一年降息 2 个百分点,准备金下调 3-5%个百分点)。利率、准备金实际
调整至市场预期的中位数,即对房地产产生实质性刺激。预见贷款利率下调 1-
个百分点,存款准备金率下调 3 个百分点的阶段,因此,对房地产将产生显著促
进作用。鉴于目前可预期货币政策放松的幅度,远高于此,因此实现的可能性较
大。
(二)由于降息等政策的出台有助于变相提高居民的购买力,但是无法创造
新的需求,因此,带动行业成交量大幅回升;抵减所得税等政策本质上在于补贴
富人,可能会拉大贫富差距,政府因此会非常