房地产投资项目可行性研究报告提纲.doc

房地产投资项目可行性研究报告提纲
第一部分项目概况
项目背景
项目投资者背景
以往开发项目概况
项目资金概况
公司组织结构
项目合作方式与性质
项目基本内容
项目选址及周边环境
:地理位置、地质地貌状况、土地面积及其红线图、七通一平现状
:地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观、环境污染状况
:地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划、项目对外水、陆、空交通状况、地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状
市政配套设施情况:购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、
邮政服务、娱乐、餐饮、运动、生活服务、游乐休憩设施、周边可能存在的对项目不利的干扰因素、历史人文区位影响
土地利用现状
项目土地SWOT分析
建设用地规划指标
项目拟建规模与标准
报告编制依据
第二部分项目投资环境
当地总体社会经济情况:国内生产总值、房地产所占比例及数量、国家宏观金融政策(货币政策、利率、房地产按揭政策)、固定资产投资总额、社会消费品零售总额、商品零售价格指数(居民消费价格指数、商品住宅价格指数)
当地政府经济政策
土地使用制度
金融与税收政策
政府鼓励投资政策
房地产开发制度与政策:政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规、政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规、短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
城市市政基础设施
居民住宅形态及比重、
第三部分市场研究(请详细参考市场定位研究)
本地土地市场
本地写字楼市场特点分析
房地产市场供求现状及未来估计
市场购买力的分布状况
市场板块的划分及其差异
市场价格水平及其走势分析
客户构成及购买实态分析:写字楼投资购买客户心态分析
同类典型写字楼的分布及其现状
项目附近周边地区竞争性楼盘情况
楼盘特征
营销方式
销售进度与售价(重点)
竞争对手的状况
项目定位:
市场定位(区域定位、主力客户群定位)
功能定位
建筑风格定位
第四部分项目规划方案及建设条件
规划方案构想
市政建设条件
建筑与环境设计
结构与设备
第五部分建设方式与进度安排
工程发包方式
施工组织总设计
建设进度安排与资金投放
物料供应及价格变化
第六部分投资估算与资金筹措
估算数据依据
项目总投资估算
土地费用
土地出让金(地价)
与取得土地有关费用:征地管理费、测绘费、重点项目建设费
拆迁安置补偿费:征用农地补偿费、土地及附着物补偿费、耕地占用费、搬家费、拆迁工程费、拆迁管理费、临迁房、有关税费

前期工程费









建筑安装工程费
:住宅、商业、办公、其它
:机电设备工程、给排水工程、电视电话网络工程
基础设施配套费







公建配套费





(幼儿园)

开发期税费





配套设施建设费
、环保、公安部门收费
管理费
财务费用
、债券利息
手续费
不可预见费
销售费用
、中介代理
:营业税、教育费附加、教育专项基金、城市维护建设税、土地增值税、房地产交易税费、契税、企业所得税
第七部分销售估算与项目现金流测算
项目销售收入估算
销售单价,考虑:



项目总销售收入
二、损益表
三、现金流量表
全部投资现金流量表
自有资金现金流量表
第八部分项目经济评价
一、静态盈利分析
利润总额
全部投资利润率
自有资金利润率
二、动态盈利分析
(NPV)
(IRR)
三、项目不确定分析


:开发成本、销售单价、开发工期、建筑面积、项目销售期间

(实际应用取决于历史数