世纪瑞博2011年1月上海格林世界收官推广方案.ppt

世纪瑞博·上海
2011年1月
2011年!
新产品新高度新世界
格林世界第八年
全面收官
全新LOFO产品
全新合院别墅
全新价格体系
格局
新政出击价格翻一番
1、在“新国八条”和“房产税”组合出击下,我们该如何应对?
2、何以支撑这样的价格体系,如何实现收官利益最大化?
核心问题
2011新政
出台背景
【新政出台背景】
4
5
2
1
3
错综复杂的经济形势、
不断上涨的物价水平、
集中大量社会资本的楼市
等等问题交错
促使新一轮政策出台
宏观经济总体良好,通胀压力明显
%,整体运行平稳,%,通胀压力明显,成为当前房地产投资的主要推动因素。
加息不断,房产税推出箭在弦上
2010年10月、12月央行两度加息,%%。
稳经济、控通胀、促转变,经济会议布局2011年
2011年将以加快经济增长方式的转变为主线,把稳定价格总水平放在更加突出的地位,其中加快住房保障体系建设,强化政府责任,控制房价尤其重要。
房地产市场一路走高,
量价齐升
在宏观调控力度空前的情况下,,%;%。
房地产政策三度调控,
层层加码
09年12月中央出台“国四条”拉开本轮调控序幕,2010年1月发布“国十一条”,10年四月发布“国十条”表明遏制部分城市房价过快上涨的决心。
2011新政
“国八条”
内容
分析及点评
进一步落实地方政府责任
明确调控方向,将调控提升至政治层面,首次提及房价调控目标化,在国八条中明确要求在一季度落实年度各地区的价格控制目标,首次将责任落实到各地方政府。
加大保障性安居工程建设力度
2011年是个保障房年,从中央到地方都在谈保障住房,这一条扩大了保障性住房的来源,新增了改建、购买、长期租赁等方式,对保障房建设将会有一个有效的推动。特别是首次提及将建制镇纳入住房保障工作在高房价的影响下,目前已经全国性的房价比较高,加大保障范围有利的缓解了价格上涨过快的影响。
调整完善相关税收政策,
加强税收征管
这条政策对增加供应以及减轻老百姓负担并无太大积极意义。%的全额营业税使得5年内普通房源再交易成本将明显上涨,虽然明显遏制炒房,部分投资客将被套牢。但以目前二手房交易的潜规则,房主拿净得价,大部分的税费均是由买家承担,因此,会进一步加剧购房者的购房税费负担。可以预见短期内,二手房买卖将会非常活跃,推高挂牌量。该政策的执行,对高档住房的影响倒不大,对大量投资普通住宅的投资客影响是巨大的,但对普通刚需的税负负担也是很重的。一方面,提高出售门槛,可能会导致部分投资客捂房,不利于二手房流入市场,补充市场供应量;另一方面,改善性住房需求将进一步遭遇扼杀。第三条政策,从对炒房客到对开发商征重税,出发点是好的,但就怕最后的结果是真正的买房人成为税费的买单者,而真正落到实惠的是税收部门。
强化差别化住房信贷政策
打击投资性需求,抑制改善性住房需求。将二套房的首付再提高一成,进一步提高炒房门槛,有效降低了金融机构的风险,对楼市影响较大。但,关键还得银行的执行到位,漏洞要完全堵住,难度相当大。不要最后把老百姓挡在了门外,而炒房客获得特权。
严格住房用地供应管理
从源头上确保保障性住房建设的推进,并且明确了土地供应的量,限购令+开源供应+禁止囤地+供应中低价土地,确保市场供应量不紧缺,刚性需求能够买到房。这是对保障性住房的有力推进。
合理引导住房需求
各地相继出台的限购政策,有些地区只是“应付”中央,而“国八条”将限购的执行细则做了明确,要求“暂停”对部分人群的售房,对开发商的销售行为也是一种约束。此政策将会有效“萎缩”购房需求,与扩大土地供应、禁止囤地、扩大中小户型及保障房供应等政策形成合力,有效推动市场的供需平衡,这一政策将会在短时间内缓和供需矛盾,确保市场的稳定,改善“房荒”的不良状态。但,这一政策毕竟是短期行为,政府要做长远打算,对这一政策解禁之时,有可能是房地产反弹之日。
落实住房保障和稳定房价工作
的约谈问责机制
明确约谈问责机制,有效督促地方政府执行稳定房价及保障房建设。从政策出发点上是极具战略意义的,但若执行不力,会怎么样呢?我们不得而知。
坚持和强化舆论引导
将舆论引导提到一个高度,从意识上引导合理的住房消费观念。从近期《人民日报》发表的系列评论,可见政府已将“舆论引导”列入调控的重要手段。2009年救市,信心很重要;2011年,控制购房的欲望同样很“重要”。这也是中央政府在调控楼市,第一次将舆论导向提到政策高度。
以限购令全覆盖为核心的“国八条”,立竿见影的是遏制住了买卖环节,