世联2012年1月佛山里水镇和顺地块项目定位策划报告.ppt

佛山里水镇和顺地块项目
——定位策划报告
谨呈:中信地产广州投资有限公司
*** 2012年1月
豪宅●双城记
——回答:地处广佛交界处,面向佛山为主?还是面向广州为主?
1.“困境”
周边项目销售思考1 :万科金域华庭
大沥镇中心/品牌开发商/大型社区/高层+别墅/主力面积130-200平方米洋房
项目位置
南海区南海大沥镇博爱东路3号(网球中心对面)
开发商
佛山市南海区万科金域华庭房地产有限公司
建筑类型
高层
规划总用地
㎡
总建筑面积
㎡
容积率

洋房户型
70-295平米,主力130-200平
套数
1200
万科金域华庭位于大沥新中心商务区与新文化体育中心区域,享有优越的城市文化体育资源。
推售时间
户型
建筑面积
套数
已售套数
销售速度
价格

三房一厅
90
62
62
25套/月
71000/平米
四房两厅
165
90
84
27套/月

三房一厅
110-156
47
47
24套/月
四房两厅
149-200
94
94
21套/月

两房一厅
70-90
86
84
24套/月
三房两厅
129-159
49
45
15套/月
四房两厅
160-200
130
97
16套/月
复式
86
5
4
-
130-180平四房为主,吸纳镇区中高端舒居改善需求
140-170平主流走量,180平以上单位走速缓慢。
晖景阁
愉景阁
欣景阁
现推单位
万科金域华庭产品:,
万科金域华庭客户:
——以大沥本地小企业主为主(服饰、汽配),主要为改善居住环境的换房需求,关注品牌、社区规模、配套
万科金域华庭客户来源:
本地客户以私企业主为主力,大部分从事陶瓷、服装、小零件制造业;外地客户以产业园区中高层管理人员为主力(来佛5年以上)
万科金域华庭客户关注点:
本地客户关注完善的配套、社区规模、品牌;外地客户在关注以上价值点之外也较注重投资增值空间。
客户构成
企业中高管、政府公务员、企事业单位、生意人、小企业主;禅桂中低端客户
购房目的
改善自身居住环境,提升生活质量
消费****惯
注重社区文化和生活环境;重视交流与友邻
产品需求
复式/大平面洋房
配套需求
需配套尽量完善
备注
大沥中层客群的经济实力不容忽视,特别是有本地户籍,更有着双重经济基础的支撑。受“地缘工作”影响大沥中端客户普遍有“落户大沥”的需要,他们所受到的影响因素较小,置业态度明确。
万科金域华庭客户特征:
08年6月
12月
09年5月
10年4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
佛山地缘客户为主情况下,溢价失败,高价销售受阻。
月份
面积
销售套数
总额
均价
5月
490
4
3762853
7679
6月

158
74635157
6650
7月

35
18251268
6834
8月

36
17994124
6853
9月

263
132966121
6850
10月

247
126814074
6994
11月
5909
83
40317115
6822
万科金域华庭销售:
万科金域华庭价格走势:
万科金域华庭10年5-11月份销售
正常月均销售36套左右,以本地型地缘客户为主下,2010年4-5月溢价不成功,高价销售受阻,后期开盘以降价拉动销售,靠低价走量。
——08年6300元/平入市,10年4月提价至7500元/平米销售受阻,后期通过降价方式带动产品快速走量,现均价7000元/平(带装修)。
周边项目销售思考2 :海逸锦绣蓝湾
里水镇中心/高层+别墅低密度产品/非品牌开发商小规模资源社区
项目位置
南海里水镇甘蕉路101号
开发商
佛山南海海逸锦绣蓝湾房地产开发有限公司
建筑类型
高层
规划总用地
㎡
总建筑面积
㎡
容积率

主力户型
洋房:面积区间:116—128㎡;
别墅:面积区间:250—500㎡;
配套
网球场、会所、3万平米湖面
价值点
南加州风情园林、23万㎡私家山湖,自然景观优越
套数
8栋高层洋房、112座别墅,共808户
海逸锦绣蓝湾效果图
产品类型
面积区间
套数
面积
面积比
二房
85
76
6460
6%
紧凑三房
90-95
176
1