世联2010年03月万科三亚项目营销策划报告.pdf

谨呈:海南万科房地产有限公司
万科三亚项目
——***营销策划报告
***.
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项目劣势:项目位于腹地,离海岸线较
项目认知远,配套缺乏
非临海项目,缺乏三亚最强势的海景资源依托。
A地块三亚学院
落笔洞风景区
凤凰机场
B地块
***在海资源决定高溢价
的三亚市场里,如何突
破价格层级?
项目劣势:地块分割零散
完全独立的A区与B区,A地块私密性强,自然资源保护较
好;B地块交通方便
A地块
***
项目A、B两地块相距约5分
B地块
钟车程,两地块相对独立。
项目优势:大规模/低密度山水资源项目
占地134万低密度社区︱三面环山︱自然水库
项目四至
东至:自然山体
西至:南新农场
十四队
南至:自然山体 A地块指标
北至:自然山体
占地
容积率
总建面 45万平米
项目四至
东至:水库及自然山体
西至:茂月村、中央村
及自然山体
南至:三亚理工学院
北至:自然山体
B地块指标
占地 ***方米
容积率
总建面 34万平米
项目优势:离核心城区、凤凰机场近。
距市中心6公里(10分钟车程)︱距凤凰机场约20分钟车程
项目位于三亚“落笔洞”区域
——紧邻落笔洞风景区和三亚学院︱距市
中心6公里(10分钟车程)︱距凤凰机场约
20分钟车程
10分钟车程
市中心
凤凰机场本项目地理交通图
本项目
20分钟车程
***
项目属性界定:
“三亚/非海景/内陆山地/大盘”
优势劣势
1、全国知名旅游城市三亚 1、非海景资源,
2、占地133万,规模大 2、距市区较远,认知度低,
3、万科品牌开发商 3、度假、生活配套缺乏
4、稀缺***山地资源 4、入市时间紧
5、近核心城区、机场
壹○三亚模式
***
概念引导力概念引导力
2010年1月4日“建设海南国际旅游岛”获批后的五天内,
海南房地产市场成交量呈现井喷状态,房价迅猛上涨。
“建设海南国际旅游岛”获批前后房价变化 2010年1月初(5-9号)的日
均商品房销售额是08年的70
30000 倍,09年的35倍。
25000
日均商品房销售额变化(亿元)
20000
15000 40
平方米
/ 10000 35 34
元
30
5000
25
0
20
海口三亚琼海博鳌
15
前后***10
5
2010年1月初博鳌房价上涨了约 0
160%,琼海和三亚都约为100% 08年全年 09年全年 10年1月初
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典型案例表现:清水湾,半个月内,公寓价格由6000元
/平米上涨到2万-4万/平米,客户限时排队看房,上演着
一房难求的现实情景剧
n项目位置:三亚市三亚湾路国际客运港区
n 占地面积:
n建筑面积:48万平米
n物业类型: 2-3层的别墅,8-10层的洋房
n产品:金色果岭组团:别墅:180-567平米,洋房
115-291平米,蔚蓝海岸组团:洋房:68—176平米
清水湾价格飙升状况图
元/每平方米
25000
20000
海南国际旅游岛规划获批的消息公布后的第一天, 15000
***均价
海南清水湾房价高起,但仍然上演着一房难求的 10000
现实情景剧。销售现场排队看房,并限定在样板 5000
房停留的时间,频频上演好几个客户争抢同一套 0
10月 11月 12月 1月月份
放的情景。 WorldWorld unionunion