莲花镇别墅提案.doc

房地产项目全案策划初步提案
前言
现在中国房地产产业已逐步从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法,从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。其核心内容包括:
第一阶段、项目投资策划营销;
第二阶段、项目规划设计策划营销;
第三阶段、项目形象策划营销;
第四阶段、项目营销推广策划;
第五阶段、项目顾问、销售、代理的策划营销;

市场分析
了解需求
满足需求
项目定位
客户

房地产策划思路图
(我们的最终目标:寻找客户,销售产品)
第一阶段: 项目投资决策建议
一、地块品质分析
1、地块概述

本地块位于华士镇,地块为规则的长方形,总用地面积为60多亩。整个地块地势较平坦,仍有农作物耕种,项目北边有本开发公司已建住宅群(物业以别墅为主,少量多层住宅),地块西侧边界有条水渠,水源水质较好。

本案东边是住宅生活小区,不远处设有私立学校,西边是水渠及耕地,南靠公路,北邻已建造住宅小区,远一点即为群山。项目东侧有部分生活小区及生活配套设施,附近设立有私立学校,生活氛围、商业氛围都初具成型。

地块紧邻镇公路,交通便利,项目位置距离华士镇中心约8分钟车程。
2、地块所在区域城市与人口发展特征
4、地块优劣势分析
、strength(优势)
1)规模优势,项目本身占地60多亩,前期项目规模很大,且属同一家开发公司所营建,可以形成比较完善的配套,容易构成品牌经营的思路,居住氛围的可信度很高;
2)本地块朝向较好,坐北朝南;
3)项目西侧的水渠将来在景观上有大的改善,水景可直接引入项目,利用人们亲水的特性,增加吸引力;
4)居住气氛浓厚,地处镇区中心附近,人口活跃性因已成型的小区建设,人气很足;
5)项目交通便利;
6)开发商是当地最有影响力实力最强的公司,具有品牌上的竞争力;
、 weakness(劣势)
1)地势平坦,对于别墅开发难以形成灵动的山水景观。
2)项目近临公路,车流量较大,有一定的噪音污染,且带来很多灰尘,影响了居民生活,对于别墅区的品牌建立形成一定的障碍;
3)生活配套相对不是十分完善,原有居住区配套需要升级,别墅配套建设升级只能依靠自身的营建;
4)商业气氛需要自身去营造,使得本项目获得一个比较大的利润源,需要采取附加值的手段;
、opportunity(机会)
1)项目具有先发优势,整体地块的大居住环境,就当地市场来说,类似竞争几乎没有;
2)对于开发商来讲,已具有一定的实力和知名度,本项目若能操作上采取气势品牌营销策略,易于树立本土品牌,为后续开发奠定不可动摇的基础;
3)根据初调了解,项目所在地,房产消化力较强,本项目如果定位准确,完全可以吸引附近镇市的目标客户;
4)国家已经取消批准别墅用地的出让,使的一部分有购买别墅意向的客户,以及原本没有购买意向而受政策影响,转向购买别墅物业类型的潜在客户群,比较容易变为本项目的锁定客户;
5)充分引进“公馆”的生活理念,为项目奠定一个营销文化基础;
、 threats(威胁)
1)受宏观政策影响,目前市场处于观望时期,市场交易不活跃;
2)金融政策以及国家对房地产业相关政策的不确定性,对整个房地产市场都能很大的影响;
3)目前市场竞争环境日益剧烈,对市场定位(客户定位与产品定位)的要求比较高,这个对本项目也将是一个比较大的威胁;
二、市场环境分析
1、区域房地产市场现状
整体上看,项目所在区域住房消费尚已起动,当地具有一定的消费力量,但是目前华士镇开发量也相对扩大,但是整个镇区没有大规模、高档次的“居住小区
”的概念。
2、市场供应总体特征与竞争关系分析
目前周边与本项目有一定的竞争和参考关系的主要是,目前开发的一起少量多层、沿街商铺、别墅中套户型基本销售完毕,别墅价格在3380元/平米左右,该项目后期的开发对本项目将会在客源上有一定的争夺。
三、影响产品定位的关键因素分析
1、当地经济水平与消费水平
本项目的定位与开发策略应充分考虑到当地的经济水平与消费能力,避免以照搬以外地的水平来想象当地的消费能力,把握适度超前的原则,避免过高的标准进行定位与建设。从中长期看,本地经济好转,收入提高,但考虑到长期开发的财务成本巨大,须兼顾消费增长速度与财务成本增长之间的关系,所以根据当地经济水平与消费水平定位是我们需把握的第一个原则。
2、从地块方面影响定位的因素
根据本地块的品质分析,集合地块周边市场环境考虑以下几点:
、地块位于镇区中心,周边集聚政府部门与镇区主要大型企业,镇区中心街道会形成比较热闹的区中心,对本项