“上海某地块号地项目”开发成本利润测算表.doc

“上海某地块号地项目”开发成本利润测算表
制表日期:2005年1月5日
金额:万元
项目名称

总用地面积:(M2)
70588
容积率:

其中
净用地:
70588
道路用地:
0
绿化用地:
0
用地性质(技术指标按净用地)
居住用地(R1)
建筑密度≤25% 人口密度≤360
总建筑面积:(M2)
112855
机动车库面积:
15400
其中
普通住宅(小高层):
72599
机动车位:
440
普通住宅(多层):
20320
住宅车库(1位/2户):
普通住宅(小高层):
0
办公商业车库:
商业(含可销售配套商业):
17536
公益性配套公建:
2400
非机动车库:
按住宅5800单价
补偿(分成)面积(M2)
0
销售面积:(M2)
125855
125855
平均售价:(元/M2)
销售收入:(万元)
77,422
80,210
其中:住宅元/M2
5500
其中:住宅
51,105
53,893
办公元/M2
0
办公
0
商业元/M2
13000
商业
22,797
22,797
车位万元/个/35M2
8
车位收入
3,520
3,520
建筑单体概况(控高22m)
车位
440
项目
总投资
单位成本(元/M2)
总投资
单位成本(元/M2)
一
开发成本合计:
53,290
4,234
53,290
4,234
1
土地成本小计:
20,862
1,658
20,862
1,658
土地补偿费
20,049
1,593
20049
1593
土地出让金
0
0
其它土地成本
813
65
813
65
2
前期费用小计:
508
40
508
40
主体工程设计费
508
40
508
40
其它设计费
0
0
其他前期费用
0
3
建安成本小计:
22,119
1,757
22,119
1,757
土建/室内装饰/水电安装
17,107
1,359
17107
1359
地下室成本
4,312
343
4312
343
橱柜及煤气炉
0
0
电梯安装
700
56
700
56
煤气管道
0
0
售楼部和样板房
0
0
其他建安成本
0
0
4
基础设施配套费小计:
5,435
432
5,435
432
永久供电
5,435
432
5435
432
永久供水
小区绿化
通讯
其他基础设施配套费
5
公共配套小计:
3,321
264
3,321
264
市政配套费
2,973
236
2973
236
区内公共配套
348
28
348
28
6
不可预见费(以上成本2%)
1,045
83
1,045
83
二
期间费用
8,129
646
8,422
669
销售费用(销售额3%)
2,323
185
2406
191
财务费用(销售额4%)
3,097
246
3208
255
管理费用(%)
2,710
215
2807
223
三
税金
5,032
400
5,254
417
营业税及附加税加(%)
4,258
338
4452
354
预征土地增值税(1%)
774
62
802
64
四
成本税费合计
66,452
5,280
66,966
5,321
五
税前利润
10,970
872
13,244
1052
税前利润率(%)


减:所得税(33%)
3,620
288
4370
347
净利润
7,350
584
8873
705
净利润率(%)
%
%
六
南都公司净分得利润
735
58
887
71
七
内部净利润
6,615
526
7,986
635
内部净利润率(%)
%
%
注:
单位成本=总投资/销售面积净利润率=净利润/总销售收入
1、住宅销售单价按5500及5800分别测算,商铺按照13000测算,车位按8万计算
2、土地成本按照项目用自身资金支付的土地成本1731万元,本次我方投入19059万元,补地价款1059万元,减去股权等额收购款1800万元计算得来
3、小高层单位建安成本为1620元,多层单位建安成本