商业地产业态招商分析.ppt

商业项目招商办法
招商条件及优惠政策制定的原则和依据
招商条件及优惠政策制定的原则
筑巢引凤,放水养鱼,整合、优化品牌资源
目前,简阳的商业比较分散,在招商过程中,制定优惠的招商条件和政策,鼓励和支持品牌商引进品牌,调整、优化品牌结构,保证招商的质量和数量,确保开业后商城能有较强的人气,“以商业带动销售、以商业保障销售”为宗旨,树立品牌商与商城共同培育市场的信心,是十分必要的。
招商政策制定的依据
招商政策是招商工作的基础和依据,必须正确、合理、切实可行,既要结合本地的实际情况,又要符合浩创第一商城的业态、经营定位及未来发展的要求。招商条件过高,不利于保证招商的质量、进度及品牌商的引进;条件过低,直接影响租金收益。
业态定位是成功的关键
我们可以尝试逆思维,在规划建设时遵照大型全国连锁商场的选址要求进行修改。
商业主力业态
业态种类
零售业态
零售购物型
购物中心
专卖店
超市
便利店
专业店
仓储店
百货商店
业态对比
业态
购物中心
百货商店
超市
专业店
专卖店
便利店
仓储店
定义
多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内,向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型
经营日用工业品为主的综合性零售商店
以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场,又称自选商场
以经营某一大类商品为主,且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态
专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态
是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态
以经营生活资料为主的,储销一体、批量销售、实行会员制的商店
规模
5万-15万平米为宜
规模大,营业面积在5000平方米以上
标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000
具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定
根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米
面积在100平方左右
规模较大
产品/业态
内部结构由百货店或超市为核心店,集零售、餐饮、娱乐于一体;核心店面积不超过总面积80%
商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全
以食品为经营重点,满足食品一次性购全
商品结构体现专业性和深度性,品种丰富,选择余地大,主营商品占经营商品的90%以上
商品结构以著名品牌、大众品牌为主
以速成食品、饮料、小百货为主
经营范围广泛,如食品、日用品、耐用品
零售业态(一)
业态对比
购物中心
百货商店
超市
专业店
专卖店
便利店
仓储店
客户
目标顾客以流动顾客为主
中高收入人群、客户来源范围广
大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同
客户覆盖面广
针对特定消费人群、经济实力较强
附近居民
购物方式
柜台销售和开架销售相结合
开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式
定价销售和开架面售
定价销售和开架销售
开架自选、统一结算
开架售货、批量作价
经营特色
卖场租赁制;布局统一规划,店铺独立经营;服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐于一体。
卖场租赁制、种类齐全、高毛利
平价销售、满足日常用品一次性购全
同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营
品牌专卖、量小、质优、高毛利
平价、服务群众生活,营业时间长
零售业态(二)
物业及选址要求
购物中心
选址要素:
区位:
1、中心商业区或城乡结合部的交通要道;
2、交通易达性:车程10-30分钟
3、购物人口分析
用地经济状况:
进行可获得性分析
用地物理状况:
1、用地形状:土地完整、规则、长宽比适当
2、用地平整性:地竖向高差变化不宜过大
3、用地可进入性:容易进入、无交通堵塞
4、郊区用地的视觉可见性
5、用地周围状况
购物中心
类型
业态
效用
主力店
高端百货、大型超市、家居、建材等
有利影响:集客能力;品牌效应;带动作用;广告效应;长期租约
不利影响:
租期很长,物业的后期处置要受限制;主力店的租金非常低;常带有排他性协议;与整体的磨合难度大,需防范法律风险
次主力店
知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所
聚客能力;租金回报远高于主力店;在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势
品牌店
饰品、服饰、化妆品等
购物中心盈利最多的部分;可丰富购物中心的功能;个性品牌能聚集各类客源
购物中心
功能组合:集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。

黄金比例:最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52:18:30
业态组合:主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星,围绕主力店周边运行是小行星般