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房地产企业涉及的税费共有11种(11税1费)
税:营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税
企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。
费:教育费附加
一、营业税

销售房屋要按销售不动产缴纳营业税,赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施,则空调包括在房款内,不需要单独计缴增值税。
(出租)
属于服务业——租赁业

超过买断价格外的收入作为手续费收入,按“营业税--服务业”
缴纳营业税

视同销售不动产

比照销售不动产征收营业税

自建自用的房屋不纳税;如纳税人将自建的房屋对外销售,其自建行为应按建筑业缴纳营业税,再按销售不动产征收营业税。
二、增值税
销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。
三、土地增值税
(一)一般规定
——征
包括三种情况:
(1)出售国有土地使用权;
(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售;
(3)存量房地产买卖
其中对于(2)新建房地产转让(出售)的扣除项目:
①取得土地使用权所支付的金额;
②房地产开发成本
③房地产开发费用
④与转让房地产有关的税金
⑤财政部规定的其他扣除项目
对于(3)对于存量房地产转让的扣除项目
①房屋及建筑物的评估价格。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
③转让环节缴纳的税金。

(1)抵押期——不征;
(2)抵押期满偿还债务本息——不征;
(3)抵押期满,不能偿还债务,而以房地产抵债——征。

单位之间换房,有收入的,征;

房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。(房地产清算)

建成后自用——不征;
建成后转让——征。
——暂免。

增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的,免征土地增值税。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未产生转移——不征收(清算时不扣除相应的成本和费用)
(二)房地产企业土地增值税清算

对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(3)直接转让土地使用权的。

①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证