世联-新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议.ppt

西安新鸿基曲江项目整体定位及物业发展建议
项目定位审视
1
本项目属二线省会城市、新兴高档居住区非核心地段、无强势景观资源的中等规模项目
项目属性:
区域属性:
二线省会城市
西安在房地产市场划分中属二线城市
新兴高档居住区
2004年以来,随着政府规划的利好,曲江高档居住区的地位日益显现
非核心地段
目前曲江新区以雁塔南路为中轴线,以大雁塔和大唐芙蓉园为核心,项目处于非核心地段
中等规模
占地153亩,在曲江片区属于中等规模
没有强势外部资源
目前周边无强势资源,西、北、南方向楼盘档次不高,地块东侧为空地
有利因素:
曲江区位优势
限高条件较为宽松
无拆迁压力
不受政府90/70等政策限制
片区规划前景向好
不利因素:
目前周边不成熟、生活配套少、物业相对档次较低
相比中海、金地,品牌知名度相对较弱
曲江新区
西高新
主城区
市中心(钟楼)
本项目
项目限制性条件
占地面积

容积率
≤
覆盖率
≤ 30%
绿化率
≥40%
限高
60m
取地成本
200万/亩
车位
919个
坡屋顶,不可出现独栋,
车程半小时内
2
本项目面临的四大机会
资本流动性过剩带来资产升值,房地产成为财富工具,市场补涨,房价逐步拉升,整体大势向好
机会 1
机会 2
曲江作为西安唯一的城市豪宅片区,已经确立其富人区地位
机会 3
在景观日益丰富的前提下,曲江将逐渐由政府主导融入资源主导,本项目的地段价值将快速提升
机会 3
2项目不能成功联动,而是内部竞争,贬损价值
3
资本流动性过剩带来资产升值,房地产成为财富工具,市场补涨,房价逐步拉升,整体大势向好
机会一
07年5月起,居民储蓄余额出现滑坡,%
市场现象1:储蓄搬家,民间资本主动寻找投资对象
市场现象2:资产价格全面升值
国家发改委统计,%,%,二线城市全面上涨。
消费者针对房地产的心态发生变化
房地产作为高端客户的财富工具而存在
作为固定资产的商品房成为投资出口,资产升值又放大了他们手中的财富和购买力;
低端消费者提前为居住资料买单
居住资料对他们而言是生活必需品,在房价快速上升的过程中,低端消费者比以往更加容易放弃过多的要求购置房产。
07年上半年部分二线省会城市主要区域平均房价(元/平米)
西安市部分楼盘06-07价格对比情况表
4
景观资源
大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池公园等
文化积淀
自古以来的皇家园林,坡水园林相得益彰
配套资源
现主要依托雁塔城区,未来有大唐不夜城等商业配套
交通资源
四周为主要交通干道环绕,通达性良好
土地资源
开发中期,核心区土地资源稀缺
依托板块
位于科教文化发达的雁塔区内,临近碑林区、西高新
政府规划
低密度居住区,中国传统文化为主题的文化旅游区
景观资源
历史文化资源
城市资源
城市
富人区
曲江作为西安唯一的城市豪宅片区,已经确立其富人区地位
曲江是西安历史积淀的凝结,是城市文明的聚合,是整个西安菁华之所在,是城市房地产价值峰值区。
曲江被赋予文化旅游区的定位,其内核在于片区所承接的“皇家园林”历史形象和文化价值
以唐文化为主题的多个大型旅游休闲娱乐项目的开发,为片区塑造了丰厚的人文景观资源
临近城市核心区,周边片区收入水平较高,片区内外交通发达,通达性良好
机会二
5
香蜜湖1号
熙园
水榭花都
价值峰值区
中旅公馆
价值承接区
香域中央
翠海花园
香格丽苑
香蜜山
东海花园
香榭里
枫丹雅苑
瀚城
新天国际名苑
价值辐射区
堤香名苑
价值逐级递减
一级资源
配套核心区
二级资源
配套较弱
远离核心资源
远离配套
深圳香蜜湖
在景观日益丰富的前提下,曲江将逐渐由政府主导融入资源主导,本项目的地段价值将快速提升
大唐芙蓉园
大雁塔
旅游区
曲江池公园
海洋馆
爱情谷
香蜜湖
金地芙蓉湖畔
中海国际社区
本项目
随着曲江池公园的建成,本项目所在地段将成为片区资源价值的峰区。
机会三
金地南湖项目
6
西安曲江的低密度市场充满机会,高端的低密度市场存在巨大空缺
曲江
主城区
未央
秦岭
车程1小时

车程半小时
板块
总结
定位
城北未央湖
自然景观资源为主
休闲度假/生活区
位于城市边缘
长安秦岭
曲江
人文景观资源为主
观光旅游区
临近主城区
曲江位于城市豪宅的价值体系,竞争优势明显
航天御苑价格变化
单体规划以