常德路康定路大电器工厂改造规划建议书 (NXPowerLite).ppt

投资可行性报告(暂行)
常德路正鹏创意设计中心园区改造
上海正鹏投资管理有限公司
2007年8月
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上海正鹏投资管理有限公司常德路旧工业厂区改造项目
2018年4月26日
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目录
项目概况
宏观环境分析
项目周边环境
项目规划建议
财务测算分析
项目进度
团队介绍
总结
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项目概况—区位、特点
位置:本项目位于康定路、常德路、昌平路之间,原为上海电器集团工业厂房,紧邻北京西路、南京西路等核心商业区,是静安区规划的北翼商业娱乐文化中心
规模:厂区占地面积12000平方米,总建筑面积20000平方米,目前厂区已搬迁完毕,遗留厂房共五部分
特点:项目所在地为地铁7号线昌平路站口,交通发达人流密集,高档住宅与写字楼林立潜在客户众多,周边新老建筑交错人群分布层次
发展:旧城区改造正不断完善,但受动拆迁价格等方面限制区域内较为集中的休闲消费场所极度匮乏,本项目合理规划后市场前景广阔
本项目
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项目概况-原有建筑基础
框架式结构厂房
框架式结构办公楼A
框架式结构办公楼B
苗圃建筑群
砖混结构办公房A
砖混结构办公房B
其他结构
项目地块位置优越处于商业中心区域,但受原有建筑结构、布局等限制改造投资较大
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宏观环境分析——经济
上海市自1992年以来一直保持年均两位数以上的GDP增长速度,在某些方面已经达到新加坡等国水平,2006年上海市生产总值达到10297亿元
静安区作为上海中心区块之一2006年生产总值超过90亿元
%,,%,占全国11%
2005年静安区第三产业增加值:,%,显现出更强的发展势头
2005年,静安区第三产业增加值总量及所占GDP百分比居前三位,增幅最大,显示出该区域第三产业较强的竞争性
6
宏观环境分析——餐饮消费趋向
根据静安区整体划分为五个部分,对于餐饮消费趋势来看特色美食广场是最受欢迎的就餐形式
其次为快餐厅,根据未来该区域的功能划分(特别是轨道交通影响)该区域快餐服务应具备一定比例
大型餐饮仅考虑一到两家品牌良好的特色菜系代表进入该区域
总计
西部分区
中部分区
北部分区
南部分区
东部分区
7
宏观环境分析——休闲消费趋向
总计
西部分区
中部分区
北部分区
南部分区
东部分区
整个区域对茶室和咖啡厅的需求较为突出,因此在休闲消费区域增加以上两项
其次为对图书消费场所的需求比重也比较大,但从实际经营情况来看应当适当缩小该项比重
针对分时消费特色建议该区域引入特色酒吧一间提供从21:00至2:00的消费需求,延长区域人流活动时间
另对于未来地铁上盖广场部分建议导入体育活动商业形态
8
宏观环境分析——娱乐消费趋向
区域内配套部分可考虑增加小型KTV、健身房等项目在时段上与餐饮部分交错,同时做到区域内部动静液态相结合,为不同年龄段人群提供消费场所
增加娱乐消费项目将有助于推动周边商业及人气的聚集,优化整个区域的消费结构
总计
西部分区
中部分区
北部分区
南部分区
东部分区
本区域内消费趋向以中高端为主,各商业形式的以品牌经营企业或连锁企业为主
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宏观环境分析——规划1
该项目所在区块是以昌平路为核心“静安区一轴两翼”中北翼部分,北翼主要规划为商业服务业中心和行政、文化、体育、科技活动中心
在常德路、昌平路以南规划有轨道交通7号线站以该地铁站为中心将103号地块一部分改造成一个带有较大规模设施的现代化文化休闲公园
将104号地块一部分建设成以文化娱乐为重点内容的综合性场所
在95号地块适当布置一些商业文化休闲设施,形成一个以交通站点为核心的文化休闲中心,成为静安北部高品质居住社区的集中公共活动空间。
项目改造地块
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