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我国房地产政策调控的争论和市场形势
李战军
有哲人说过,“一切都会过去、一切都不会过去”。
我国房地产政策调控如果从2003年的中国人民银行121号文件算起,至今已有八年了,如果从2005年国务院明传电报算起,至今也已经六年了。期间2008年10月份随着我国宏观经济调控方针的反向调整,我国房地产调控政策也跟进进行了时间大约一年的反向调整。除此之外,我国房地产政策调控的认知基础、针对重点、方法手段和实践效果都是呈现一脉相承、一以贯之的。
从我国房地产政策调控开始到现在,我们很少反思房地产调控政策本身是否符合科学发展观和房地产发展经济规律的要求,也很难找到一涨就调、一调就涨、越调越涨的社会和经济根源的共识。即便出现少数质疑争论的声音,也不被政策的制定者和执行者所重视,更不要说被接纳了。但客观事实是尽管舆论风向和行政力量呈现一边倒的格局,关于我国房地产调控政策的争论始终没有停歇,反而有愈演愈烈之势。
为了更好的认识房地产市场客观现实,形成新时期背景下的社会共识,从而促进我国房地产业长期稳定的健康发展,现在确实有必要梳理在房地产领域里的主要争论。现根据我国最近几年在房地产的焦点问题和对立认识予以归纳和陈述。
一、在房地产总体认知上的不同看法
1、我国土地和住房制度改革是成功还是失败的
我国的土地制度改革和住房制度改革启动于上世纪八十年代末,形成新的经济制度成型于九十年代。土地转让制度主要借鉴于香港的经验,公积金的制度主要借鉴于新加坡的经验。停止单位福利性建房分房,则是房地产从计划经济体制转向市场化、商品化道路的重要抉择。
站在今天的角度,我国社会一部分人认为,住房和土地制度改革,扩大了城镇居民间收入财富的差距,已成为中国少数人掠夺公共资源和社会财富的手段。政府丢弃了住房保障的职责和制度,将
城镇居民住房问题的解决都赶到了市场上,致使多年以后中国城镇住房矛盾日益凸出。土地财政、税收规费、权钱交易、缺少社会责任感和道德良心的开发商,促成了我国城镇的高地价、高房价,已超越了大多数居民的实际购买承受能力,给社会的稳定与和谐带来了严重的负面影响。两项改革已经失败,其价值取向更是错误的。国家土地的权益应归国民所有,国民的基本居住权利应被国家保障。
我国社会另一部分人认为,住房和土地制度改革是我国三十年改革开放中最为成功的两项单项改革,它开辟了我国城镇商品房市场化的发展道路,改变了城镇形态面貌,增强了城镇服务功能,优化了城镇产业结构。中国城镇住房问题在较短的时间里,从根本上得到缓解。城镇居民改善自己居住水平,增加家庭财富总量,其速度和规模都创造了世界城镇发展史上的奇迹。城镇发展和住宅问题的解决有了源源不断的资金动力。现在出现的高地价、高房价问题,是发展当中出现的问题,是政府保障住房职责缺位的结果,是改革推进不彻底的结果,而不是评判改革失败的依据。
2、房地产业是不是我国国民经济的支柱产业
计划经济条件下,土地是国家划拨的,房屋建设是政府统一实施的,住房是高度匮乏下的有限无偿分配。外国和我国历史实践都证明,计划体制和政府主导解决不了城镇住房问题,房地产也无法成为国民经济的主导产业。中国房地产业是伴随着社会主义市场经济而产生并发展起来的。我国房地产增加值在“十一五”期间占GDP的比重高达9%以上(按成本法和市场房租房两种计算方法的算术平均值),贡献了全国资本形成总额的20%、全国资本形成增长率的25%。
我国社会一部分人认为,居住权利是人的基本权利,住房应该回归到它的社会公共产品的传统产业地位。房地产业不应该像现在这样,成为一个暴利产业和缺乏社会责任的产业,而应该主要是一个不以赢利为主要目的由政府承担的社会民生服务性产业。将房地产业奉为国民经济的支柱产业,将导致各种资源和优惠政策向房地产业倾斜,它的快速发展损害了其它实体产业经济的发展,也严重损害到社会弱势群体的住房需求。过度肯定它的支柱地位,助长了房地产业的畸形发展。
我国社会另一部分人认为,现代社会中房地产业是国民经济的支柱产业是一个普遍现象,这是一个实证性的问题,而不是一个价值评判的问题。房地产财富也是人类
社会财富结构中最主要的实体部分。房地产业的支柱地位不仅仅是它自身占GDP和税费比重来体现的,也反映在这个产业的投资规模和市场销售规模,更取决于它对多达五六十种相关产业的拉动作用。我们不能只在经济出现困难的时候承认它的支柱地位,而在经济向好的时期又抹杀它的支柱地位。
3、我国房地产市场是不是主要呈现为泡沫和投机
我国房地产市场分为一级土地市场,二级增量房市场和三级存量房市场。一级市场主导方是政府,二级市场主导方是开发企业,三级市场主导方是无数个产权房屋的拥有者。三级市场的联动发展是我国房地产市场从初期阶段走入成熟阶段的重要台阶。
我国社会一部分人认为,中国的