坂雪岗项目报告.ppt

一直是前锋
----坂雪岗项目前期策略案
深圳中原事业一部B组|2010/01
本轮报告的主旨
利润+速度目标下
突破龙坂大盘名盘围堵
探讨产品定位的方向与策略体系框架
利润
水榭春天
万科华煜
信义坂田
本项目
>> 定位推导思路结构
一、地块属性条件判定
二、项目战略定位
三、客户预判
四、突破客户惯性认知
五、产品预判及物业发展提示
六、营销初探
地块具备什么条件?
基于竞争格局下确定项目的战略定位是什么?
客户对地块的惯性认知需要如何突破?
波动市场下的客户预判
那么基于开发目标,我们应该突破哪部分客户市场?
一/ 地块条件认知
龙坂片区
罗湖
福田
南山
福田中心核心化
成熟价值释放,物业价格稳定高企
项目区域中心化
对福田中心功能强化,形成中心化居住核心板块
区域定位“中心化”,对福田中心区的补充。新一轮交通规划在2011年前后落定、作为距离关内中心区最大规模的土地增量发展空间,加速提升片区作为城市中心化居住核心板块的唯一性价值。
城市“再中心化”进程提速龙坂片区升级为“城市中心化居住核心板块”,交通、地产开发是最大的动力引擎。
观澜综合服务中心(副中心)
龙华中心组团
二线拓展区(副中心)
坂雪岗综合服务中心(副中心)
[区域价值]功能定位“中心化”升级为“核心板块”
[一] 区域价值演进
关外距离福田中心区最近、最大规模土地增量空间之一,房地产市场核心供应区域。
深圳未来土地供应紧张,严密控制土地开发将成为深圳下一步土地利用的重点,10年内特区
内不批建设用地。福田、罗湖、南山和盐田四区完全实现建设用地“零增长”甚至“负增
长”;宝安、龙岗、光明和坪山四区建设用地规模增速逐步下降。
——《深圳土地利用总体规划(2006-2020年)》征求意见
龙岗中心城:约440万㎡
龙坂片区:
约330万㎡
南山:约300万㎡
宝安中心区:约200万㎡
观澜:约80万㎡
福田:约100万㎡
布吉:约80万㎡
罗湖:约110万㎡
盐田:约40万㎡
横岗:约120万㎡
未来2年深圳市场各组团供应量对比
[区域价值]“土地价值”升级
城市级的交通核心枢纽打造,不仅提升区域的城市等级,同时加速区域“中心化”进程。
区域规划现代立体路网的完善、便利程度为深圳关外地区首屈一指。
城市化提速:道路高标准及沿线旧改,将大大改变既有区域的城市空间感。
“城市级交通核心枢纽”规划落实2010年起增强效应兑现,梅观高速收费站的北移, 60米宽毕昇路的建设,区域交通的改善,将提速区域房地产市场扩容,提升中心化居住价值;并增值沿线物业。
宝安
南山
龙岗
罗湖
福田
街道
片区内主干道
片区外要道
地铁线路
东莞
北京
香港
[区域价值]“交通效应”将提速城市化进程和区域的房地产市场
预计2011年改造完成;路幅60米(参考图)
[区域特征]热点区域中的“边缘性”区域——关口、二拓区热,项目所在的雪象片区仍是“远关”区域
热点供应区域
非热点区域
四季花城
第五园
万科城
风和日丽
锦绣江南
富通天骏
优品建筑
世纪春城
潜龙花园
滢水山庄
上河坊
惠鑫公寓
汇龙苑
地铁4号线
梅龙路
五和大道
坂雪大道
民治路
布龙路
梅林关
丰泽湖山庄
2拓区:供应放量,未来主要供应区域
世纪春城后期
梅陇镇
美丽365
美丽AAA
日出印象
五米阳光
劲力城市明珠
碧水龙庭
春华四季园
中海月朗苑
中海日辉台
星河丹堤后期
圣莫丽斯3
水榭山2、3
金域华府
溪山
龙岸
万科华昱
十二橡树
水榭春天
鹏润达
绿景项目
潜龙曼海宁
金地上塘道
泰华项目
中航项目
星河民乐
深物业新华城
09新增供应示意
09-2011潜在供应示意
新区大道
关口区域:星散供应
龙华老城区成熟:零星供应
坂田:民治水库周边亚资源型中高端项目供应
雪象片区:
零星供应