苏州仁恒项目营销策略提报.ppt

仁恒奏响双湖板块的国际强音
仁恒苏州湖东地王项目营销策略提案
就前次竞标报告双方达成的共识
项目界定
湖东地王:未来苏州市场豪宅规则的设定者和引导者,仁恒品牌价值实现发力点,双湖板块资源型顶级社区。
项目目标
企业目标
成为园区豪宅市场的价值地标和品质地标
拉升区域价值,建立双湖板块市场话语权
成为苏州仁恒品牌跨越的主要驱动力
塑造仁恒品牌的明星项目
奠定苏州仁恒比肩中海在豪宅市场的领导者地位
1
世联对于目标理解
世联对于目标理解
1
世联对于目标理解
园区豪宅市场的板块价值地标和品质地标
板块印象是否支持?
拉升区域价值,建立市场话语权
奠定仁恒苏州豪宅市场的领导者地位
价格壁垒如何突破?
仁恒品牌起势良机何在?
塑造仁恒明星产品
项目形象定位聚焦?
2
必须明确的几个前提
本体界定1——位于苏州园区双湖板块交汇处,都市核心位置
必须明确的前提
1
御湖熙岸
本案
星屿仁恒
星岛仁恒
金鸡湖大酒店
金鸡湖高尔夫
水墨江南
九龙仓别墅
※区位:双湖板块,苏州政府大力扶持热点开发区域,进入高速发展期
※氛围:一线开发商逐鹿,苏州金字塔尖豪宅云集
※环境:悠长的水岸线、绿色环绕、道路通达、生态宜居
※配套:顶级酒店、高尔夫、主题商业街的尊贵配置
本体界定2——多元化业态分布,独立组团显隐区隔显著
必须明确的前提
1
建筑基本指标:
总占地面积:
总建筑面积:33万平米
住宅建筑面积:
酒店式公寓:约6万平米,800套
商业:
酒店式公寓
小高层单体
低密度单体
靠城市主干道星湖街以高层建筑阻隔外部,社区内部以低密度住宅打造品质社区,内部私密性较好,符合高端占位
景观资源占用最佳组合
+ 板块品质升级
本体界定3——社区周边生活配套极少又紧邻低端公寓,对项目塑造都市低密度高档社区有不利影响
必须明确的前提
1
②城市主干道:星湖路
③地块内道路
④南侧建屋待开发地块
①临街高层社区
星
湖
路
横一路
④
①
③
②
不利影响:
周边生活配套几乎为零,生活区形象不深入!
紧邻的低端公寓形象影响项目形象拔高。
周边居民印象:
周边居民:这边如果造别墅,估计也就和水墨江南差不多吧,应该就卖16000最多了
中介二手房:这边房子公寓卖卖6000-7000可以,超过8000就不考虑了!
位于双湖板块交汇处,园区都市核心位置
多元化业态分布,独立组团显隐区隔显著
周边配套设施缺乏,紧邻低端公寓对本项目价值提升影响较大
本体界定:稀缺土地资源,多元化产品、独立组团,低密度house社区
本体研究
2
前提
1
世联对于目标理解
区域大势1——苏州房地产市场整体上升势头迅猛
必须明确的前提
2
2003年和2004年,高新区、市区和园区均有大量土地放量交易,房地产投资增幅最快
随着市区和高新区土地资源在2005年的放量收缩,该年房地产投资增幅呈下降趋势