鞍山纬达铁西区项目营销方案报告.ppt

鞍山市纬达
铁西区項目
营销方案报告
foreword
导言
政府打压房地产业:
国六条:项目规划需70%达90M2
银行融资需证照齐全自有资金需达35%
办理按揭需具备预售证及工程达到一定进度
市场放量过大导致市场同质性高
销售进度缓慢项目回笼资金不足
以上几点将导致开发公司资金断链
项目无法如期运作
宏观市场状况
市场竞争状况
目前在售楼盘
“国际华府”——鞍山中凯房屋开发有限公司
该盘以4栋15层高层为主,户型面积从79㎡到149㎡,其中以109㎡以上的两室两厅一卫户型为主,价格在2450元/㎡-2900元/㎡,计划每平方米调价100元。
目前状况场地平整,预计2007年底交房。
“汇贤里”——鞍山汇贤房地产开发有限公司
该盘目前已入住,进入尾盘销售阶段,仅余不到10套,均为100㎡左右的顶层带阁楼户型。价格在2500元/㎡左右。开盘销售时均价在1700元/㎡左右。
“阪芙小镇”——鞍山勇亨房地产开发有限公司(总部沈阳)
位于解放西路--千山西路交汇处。总占地面积205,㎡,总建筑面积321,184㎡。园区內共规划设计70栋楼,10栋11层小高层其余均为6层多层住宅,一期面积从40㎡-100㎡,内部认购期价格为2130元/㎡-2430元/㎡,其中多层顶楼客厅挑空并赠送阁楼、露台。小高层暂不出售,开盘时价格预计逐步增涨400元/㎡。园区规划4400㎡大型超市和1600㎡农贸市场,以及1800㎡业主会所和1500㎡幼儿园。一期预计今年11月份竣工。
千龙户——鞍山奥仑(热电)房屋开发有限公司
  一期:2003年10月已经全部入住,均价1500元/平。
㎡,建筑面积11万㎡
拥有商品房16栋,楼盘规划整齐有序,人车分流,交通畅通,绿华率达35%,
生活会馆独立成栋。
二期:仅邻一期,2004年开工,2005年5月入住,均价为2000元
5栋楼200多户,曾创下“一日之内全部售磬”的奇迹。
三期:规划中,尚未开工。

丽乔馨居——开发单位是鞍山大硕房地产开发有限公司
  小区位于千山西路南侧,占地面积9万平方米,总建筑面积
13万余平方米,分四期共计1317户。2004年开工,2005年开盘,2005年11月入住。
前三期共28栋,四期10栋
三期,江南春城,16栋,750户,2006年3月全部现房,
价位如下:三层1798元,二五层1698元,一次性付款平均便宜40元,
按揭每平便宜20元。
销售状况是,100平以下几乎没有了,104平把西山有两户,
120平也都是把东西山的大约也只有不到10户。
四期,2006年5月进入销售,均价2100元
市场竞争状况
目前在售楼盘
市场竞争状况
准备开卖的楼盘
在西客站西侧解困集团准备于今年3月末建以高层为主的住宅。目前场地已达到三通一平。
在国际华府的南侧也准备建高层。
阪芙小镇对面的空地为30万㎡,正在动迁。由万科规划设计,将由大德等3家开发商联合开发。而且西火车站也将在附近建设,解放西路正准备扩宽到38m,双向8车道。附近政府规划重新建设一个热电厂,为周围新建的社区服务。
市场竞争状况
棚户区改造项目
从2005年起,市政开始推出棚户区改造项目,
到2006年一些项目基本落成,其中有相当一部分用于安置回迁户,
可销售的房源到目前为止也基本接近尾声。共推出七个改造项目,
总改造占地面积为80915平,建筑面积128822平,
2006年12月底之前入住,部分对外销售均价在1600——2300。
市场竞争状况
土地招拍挂项目
2006年,随着棚户区和危房改造工作的顺利开展,铁西地区陆续六宗土地成功竞标,这些项目将在2007年陆续上市。
具体有1、纬达 2、解困 3、中凯国际 4、泰丰 5、华逸 6、鑫路鑫,共占用土地81308。65平。
其中除鑫路鑫为商业用土地之外,都可能与本项目产生竞争。
其中在本区域最大的竞争项目为中凯国际华府项目。
从千龙户和汇贤里等小区的成功销售中可以看出:本区推广户型应以中小户型为主,大户型为辅。面积范围户型应该在60㎡-100㎡之间,户型以两室一厅一卫或两室两厅一卫为主,大户型面积应该在100㎡-120㎡之间;以三室两厅二卫为主,价格应该在2300元/㎡-2600元/㎡之间是目前市场较能接受的价格范围。
小高层的规划在本区域也不再是缺位的,进驻的开发商均计划推出同类产品,阪芙小镇和万科大德联手的地块虽距离不是很近,但由于其超大的规划面积以及市场知名度,都对本区与其它开发项目造成巨大打压。
市场竞争状况结语
总结
2007年鞍山房地产将迎来一个高度竞争的市场
如何在规划上推陈出新
销售上营造独特的卖点
将成为市场上优胜劣败的